Abstrakt
Pohľad na problematiku komplikovanosti nadobúdania nehnuteľností v spojitosti so zmenami, ktoré sa uskutočnili v poslednom časovom období, s dôrazom na problematiku odstúpenia od zmlúv o prevode nehnuteľností. Poukázanie na nejednoznačnosť a názorovú rozdielnosť chápania niektorých základných pojmov príznačných pre oblasť evidovania nehnuteľností. Porovnanie jednotlivých rozdielnych názorov akoncepcií ktejto problematike, vspojitosti s následným evidovaním odstúpení od zmlúv v katastri nehnuteľností. Záverom sú ponúkané možnosti riešenia tohto problému, ako aj ponechaný voľný priestor na diskusiu, či ďalšie možnosti riešenia.
1 VZNIK VLASTNÍCKEHO PRÁVA K NEHNUTEĽNOSTI
Na úvod je žiaduce položiť si otázku: „Ako vzniká, resp. nadobúda sa vlastnícke právo k nehnuteľnosti?“ Bez pochopenia, či znalosti systému vzniku vlastníctva knehnuteľnosti, nemôžeme dostatočne dobre pochopiť ani problematiku zániku vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci. To, čo z právneho hľadiska vzniká, určitým spôsobom aj zaniká, a to, čo sa zapisuje do určitej evidencie, musí sa z tejto evidencie dať aj vymazať, nadobudnutie vlastníctva sa musí dať aj zrušiť.
Na nadobudnutie vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam sú potrebné dva úkony. Najprv je potrebné uzavrieť určitý právny úkon súkromnoprávnej povahy (jednostranný, dvojstranný alebo aj viacstranný), najčastejšie zmluvu, medzi určenými subjektmi. Tento spôsobilý právny úkon je titulom nadobudnutia práva (tzv. nadobúdací titul, právny dôvod, titulus) v zmysle príslušnej hmotnoprávnej normy. V tejto fáze, vo fáze prijímania návrhu na uzavretie zmluvy, dochádza kvzniku záväzkovo-právneho vzťahu medzi prevodcom anadobúdateľom, ktorého obsahom je záväzok previesť právo na nadobúdateľa a nadobúdateľovi z toho plynie určitá (podľa typu zmluvy) povinnosť. Zmluva je právnym titulom vzniku vlastníckeho práva. Následne je potrebný druhý úkon podľa procesnoprávnej normy (katastrálneho zákona), ktorým je vydanie rozhodnutia správnym orgánom (príslušnou správou katastra) o povolení vkladu vlastníckeho alebo iného vecného práva do katastra nehnuteľností, označovaný ako spôsob nadobudnutia (tzv. modus). Až touto druhou fázou sa uskutočňuje skutočný prevod práva na nadobúdateľa, tento prevod už pôsobí vecno-právne. U hnuteľných vecí je touto druhou fázou ich odovzdanie.
Zmluva o prevode nehnuteľnosti a vklad práva do katastra na základe právoplatného rozhodnutia príslušnej správy katastra o jeho povolení vytvárajú spolu zloženú právnu skutočnosť, pričom obidve jej zložky sú rovnocenné. To znamená, že prevod vecného práva k nehnuteľnosti nemôže spôsobiť samotná zmluva, a taktiež ho nemôže spôsobiť vklad bez perfektnej a platnej zmluvy. Právne účinky vkladu (s určitými výnimkami) vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o jeho povolení, teda ex nunc.
Vklad je úkon príslušného štátneho orgánu (správy katastra) konštitutívnej povahy, na základe ktorého vznikajú, menia sa alebo zanikajú práva k nehnuteľnostiam, t. j. má právotvorné účinky. Je to individuálny akt aplikácie práva verejnoprávneho charakteru.
Tento individuálny právny akt je právne záväzný a spôsobuje vznik, zmenu alebo zánik oprávnení a právnych povinností konkrétnych subjektov. Takýto právny akt je tiež záväzný pre orgán, ktorý ho vydal. Zmenu takto už raz vydaného individuálneho právneho aktu je možné dosiahnuť len na to stanoveným spôsobom uvedeným v príslušnej právnej norme (napr. v prípade zamietnutia návrhu na vklad – odvolaním na príslušný krajský súd, v prípade zastavenia konania o povolení návrhu na vklad – odvolaním na príslušný katastrálny úrad a v prípade povolenia vkladu – nápravu prípadne nesprávne povoleného vkladu je možné dosiahnuť jedine súdnou cestou alebo diskutabilnou cestou prostredníctvom protestu prokurátora).
Rozhodnutie správy katastra o povolení vkladu vecného práva k nehnuteľnosti nie je rozhodnutím, s ktorým by zákon spájal vznik účinnosti zmluvy o prevode vecného (vlastníckeho a iného vecného) práva k nehnuteľnej veci. Účinky vkladu spočívajú v nadobudnutí vecného práva k nehnuteľnosti, t.j. vo vecno-právnych následkoch, a nie v záväzkovo- právnych následkoch (v účinnosti) zmluvy, ktoré nastali platným prijatím návrhu na uzavretie zmluvy. Uzavretím právneho úkonu súkromnoprávnej povahy (zmluvy) dochádza medzi subjektmi tohto úkonu k vzniku záväzku, záväzkových práv. Ak tento právny úkon má nadobudnúť aj vecno-právne účinky, je potrebné vydanie individuálneho právneho aktu verejnoprávnej a konštitutívnej povahy.
Zmluva oprevode nehnuteľnosti má teda dva druhy účinkov, ktoré pri odstupovaní od nej anáslednom zaevidovaní tohto odstúpenia do katastra treba rešpektovať:
– záväzkovo-právny účinok znamená, že (napr.) predávajúcemu vznikne povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu, takýto účinok potom pôsobí len medzi zmluvnými stranami, inter partes;
– vecno-právny účinok znamená, že nadobudnutie vlastníckeho práva, ktorý nastane až potom, ako dôjde ku vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti, už pôsobí vo vzťahu ku všetkým, teda egra omnes.
2 ZÁNIK VLASTNÍCKEHO PRÁVA K NEHNUTEĽNOSTI ODSTÚPENÍM OD ZMLUVY
Na zánik, zrušenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti formou odstúpenia od zmluvy nejestvuje jednoznačný názor prijímaný väčšinou odbornej verejnosti. K problematike odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti je možné badať rôzne, navzájom protichodné, ale i vzájomne zhodné, či obdobné myšlienky, názory, koncepcie, a to z rôznych dôvodov.
V prvom rade je to z dôvodu vyššie uvedenej dvojfázovosti nadobúdania nehnuteľnosti, z dôvodu rozdielu medzi vecno-právnymi a záväzkovo-právnymi účinkami a v neposlednom rade z dôvodu stále sa meniacej právnej úpravy danej oblasti, či rôznych názorov rôznych súdov prezentovaných v nimi vydaných rozhodnutiach, či stanoviskách. V tejto súvislosti netreba zabúdať ani na prax kompetentných orgánov, a to katastrálnych orgánov (dnešné správy katastra, katastrálne úrady a Úrad geodézie, kartografie a katastra SR).
2.1 Samotný pohľad na inštitút odstúpenia od súkromnoprávnej zmluvy
Odstúpenie od zmluvy je jednostranný a adresovaný právny úkon, z ktorého musí jasne vyplývať vôľa oprávnenej strany odstúpiť od zmluvy. V podstate ale nemožno vylúčiť, aby sa účastníci dohodli na odstúpení od zmluvy aj vtedy, keď to zákon neustanovuje alebo keď sa o tom vopred nedohodli. Ak by sme vychádzali zo samotnej Ústavy SR, kde podľa článku 2 ods. 3, každý môže konať, čo nie je zákonom zakázané, a nikoho nemožno nútiť, aby konal niečo, čo zákon neukladá, tak takúto dohodu účastníkov o odstúpení od zmluvy zákon nezakazuje, a preto je prípustná. Vzhľadom na nejednotnosť rozhodovania súdov ohľadom odstúpenia od zmluvy, občianskoprávne kolégium Najvyššieho súdu SR prijalo stanovisko publikované pod č. Cpj 29/97 zo dňa 20. 10. 1997, v ktorom sa uvádza že odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon adresovaný druhej zmluvnej strane, ktorým sa ruší zmluvný záväzkový vzťah. Uvedený právny úkon nadobúda účinnosť okamihom, kedy dôjde do dispozičnej sféry druhého subjektu. Jeho účinnosť nie je podmienená súhlasom druhého účastníka, ani rozhodnutím súdu.1 Na tomto mieste je potrebné poznamenať, že nie je potrebné, aby bol výslovne použitý termín odstúpenie (sú akceptovateľné aj iné termíny, napr. zrušenie zmluvy, zánik zmluvy a pod.). Podstatné však je, aby z prejavu vôle bolo jednoznačné, že strana od zmluvy odstupuje. Prejav vôle musí byť výslovný, nemožno ho urobiť konkludentne. Dôsledkom odstúpenia od zmluvy je zánik zmluvy, a teda spravidla aj zánik práv a povinností oboch zmluvných strán vyplývajúcich zo zmluvy.
Odstúpenie od zmluvy upravuje tak Občiansky, ako aj Obchodný zákonník, pričom oba kódexy vychádzajú zo základného princípu, že od zmluvy možno odstúpiť výlučne iba v prípadoch, ktoré ustanovuje zmluva, Obchodný, resp. Občiansky zákonník alebo iný zákon. Právo účastníka záväzkového vzťahu odstúpiť od zmluvy jednostranným adresovaným právnym úkonom vzniká zásadne ako dôsledok porušenia zmluvnej povinnosti druhou stranou, teda ide o právo zodpovednostné. Na rozdiel od všeobecnej úpravy v Občianskom zákonníku, kde podľa ustanovenia § 48 ods. 2 účinným odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje od začiatku (ex tunc), teda odstúpenie vyvoláva stav, ako keby záväzok nikdy nevznikol a poskytnuté plnenia sa stávajú plneniami bez právneho dôvodu, podľa úpravy obsiahnutej v Obchodnom zákonníku odstúpením od zmluvy zanikajú všetky práva a povinnosti strán zo zmluvy (§ 351 ods. 1), odstúpenie pôsobí ex nunc a vedie k dodatočnému odpadnutiu právneho dôvodu plnenia, ktoré si strany poskytli pred odstúpením2 (rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 4 Obo 159/2003). Obchodný zákonník v § 344 až 351 obsahuje všeobecnú a ucelenú úpravu odstúpenia od zmluvy v prípade porušenia zmluvných povinností, prípadne hrozby takéhoto porušenia v obchodných vzťahoch. Aj preto sa úprava odstúpenia od zmluvy obsiahnutá v Občianskom zákonníku na obchodné vzťahy nepoužije.
Odstúpenie od zmluvy podľa § 48 Občianskeho zákonníka je možné len v prípade, ak je to v zákone ustanovené (napr. § 49, 575 ods. 3, 623 Občianskeho zákonníka) alebo ak je to medzi účastníkmi zmluvy dohodnuté. Odstúpiť je možné len od zmluvy, ktorá bola platne uzavretá. Odstúpenie od zmluvy sa stáva perfektným okamihom dôjdenia tohto prejavu do dispozičnej sféry adresáta. Kperfektnosti odstúpenie nie je totiž potrebný ani súhlas adresáta aani rozhodnutie súdu3. Právnymi následkami odstúpenia od zmluvy sú tieto skutočnosti:
– zmluva sa ruší od počiatku (ex tunc), ak právny predpis alebo dohoda účastníkov neustanovuje inak,
– odstúpením od zmluvy sa subjekty zrušenej zmluvy musia medzi sebou vysporiadať podľa zásad o bezdôvodnom obohatení podľa Občianskeho zákonníka,
– odstúpením od zmluvy nie je dotknuté právo na náhradu škody.
Poznáme všeobecný zákonný dôvod možnosti odstúpenia od zmluvy, osobitné zákonné dôvody a dôvody vyplývajúce zo zmluvy. Všeobecný zákonný dôvod odstúpenia od zmluvy je upravený v § 49 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť. Tieseň predstavuje určitý objektívny stav, pre ktorý nie je rozhodujúce ako vznikol, (či udalosťou, pôsobením tretích osôb, druhým zmluvným subjektom) a či o nej druhy zmluvný subjekt vedel4. Tieseň umožňuje oprávnenej osobe odstúpiť od zmluvy len vtedy, ak bola zmluva uzavretá aj za nápadne nevýhodných podmienok. Obe podmienky, a síce tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, musia byť splnené súčasne vzhľadom k tomu, že ide o dva samostatné predpoklady v zmysle § 49 Občianskeho zákonníka. Tam, kde druhá zmluvná strana voči odstúpeniu nenamieta, nie je potrebné rozhodnutie súdu. V opačnom prípade zostáva poškodenej strane domôcť sa svojich práv ohľadom odstúpenia od zmluvy jedine súdnou cestou. Nápadnú nevýhodnosť podmienok treba skúmať v každom jednotlivom prípade osobitne a prihliadnuť najmä na to, aké plnenie sa stáva povinnosťou pre účastníka, ktorý koná v tiesni, a na aké plnenie má tento účastník zmluvy právo. Ak je medzi týmito plneniami zjavný hodnotový, majetkový, či iný zjavný nepomer, možno usúdiť, že v okamihu uzavretia zmluvy existovali nápadne nevýhodné podmienky.
Obchodný zákonník aplikáciu tohto ustanovenia (§ 49 Občianskeho zákonníka) v obchodných vzťahoch výslovne vylučuje. Účastník obchodnoprávnych vzťahov v záujme stability obchodných vzťahov teda nemôže odstúpiť od zmluvy v prípade, ak sa preukáže, že ju uzavrel v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok. Takéto riešenie vychádza zo skutočnosti, že podnikateľ musí znášať určité podnikateľské riziko ako súčasť podnikania, ktoré okrem iného vyplýva aj z definície podnikania (§ 2 ods. 1 Obchodného zákonníka), keďže podnikanie je činnosť, ktorú podnikateľ uskutočňuje vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť.
Okrem tohto všeobecného dôvodu je možné odstúpiť od zmluvy len, ak je to v zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Jedným z najčastejších dôvodov odstúpenia od kúpnej zmluvy, predmetom ktorej sú nehnuteľnosti je prípad nezaplatenia kúpnej ceny. Aj keby sa účastníci v zmluve nedohodli na možnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy, Občiansky zákonník v § 517 ods. 1 stanovuje, že dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť.
Dôležitou právnou zmenou, ktorá nastala v rámci tejto problematiky, bolo prijatie novej vyhlášky Úradom geodézie, kartografie a katastra SR č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon (ďalej len „nový vyhláška“) a ktorá nahradila dovtedy platnú vyhlášku č. 79/1996 Z. z. (ďalej len „pôvodná vyhláška“).
2.2 Odstúpenie od zmluvy v čase rozhodovania o vklade
Právnu úpravu odstúpenia od zmluvy obsahuje Občiansky zákonník v § 48 a 49 (pozri vyššie). V katastrálnom zákone odstúpenie od zmluvy rieši § 31b a v pôvodnej vyhláške § 38. Pokiaľ dôjde k odstúpeniu od zmluvy ešte predtým ako bol vklad povolený, podľa § 31b katastrálneho zákona dôjde k zastaveniu konania o návrhu na vklad. V zmysle pôvodnej vyhlášky nastával problém pri odstúpení od zmluvy v prípade, ak už bol vklad povolený (pozri nižšie).
Ak k účinnému odstúpeniu od zmluvy došlo ešte pred rozhodnutím správy katastra o návrhu na vklad, konanie o povolení vkladu sa zastaví. Vyplýva to podľa § 31b písm. b) katastrálneho zákona, podľa ktorého, konanie o návrhu na vklad sa zastaví, ak účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad. To znamená, že ak bola zmluva o prevode nehnuteľnosti riadne, v súlade s právnymi predpismi uzavretá, bol podaný návrh na jej vklad do katastra nehnuteľností a počas lehoty, ktorú má príslušný zamestnanec príslušnej správy katastra na vydanie rozhodnutia o tomto vklade, príde návrh, žiadosť o zastavenie konania z dôvodu odstúpenia od zmluvy, zamestnanec rozhodujúci o tomto vklade v podstate preskúma iba zhodnosť účastníkov a zhodnosť predmetu konania a taktiež, či jednostranné odstúpenie bolo doručené druhej strane, a následne konanie o tomto vklade zastaví.
Zákon ale nerieši, či ide o oprávnené odstúpenie od zmluvy z dôvodov taxatívne uvedených v Občianskom zákonníku alebo z dôvodov uvedených v zmluve. Môže teda nastať situácia, že povedzme predávajúci odstúpi od zmluvy z dôvodu porušenia určitých, zmluvne podchytených povinností kupujúcim, ktoré v skutočnosti porušené neboli. Následne správa katastra konanie zastaví. Alebo v prípade situácie, keď bola kúpna cena zaplatená po lehote splatnosti, ktorá bola stanovená povedzme na 5 deň po podaní návrhu na vklad, resp. zaplombovaní listu vlastníctva, predávajúci odstúpi od zmluvy a správa katastra konanie zastaví. V takomto prípade bude mať predávajúci prevádzanú nehnuteľnosť naďalej vo svojej dispozičnej sfére a taktiež bude mať na svojom účte kúpnu cenu. V takomto prípade by kupujúcemu ostávala možnosť pomáhať sa svojej kúpnej ceny jedine súdnou cestou.
2.3 Odstúpenie od zmluvy po povolení vkladu
K problému odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti po právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu nejestvuje jednoznačný teoreticko-právny záver ani jednoznačná právna úprava. Tu sa prezentovali i stále sa prezentujú rôzne názory, z ktorých možno badať dva najvýznamnejšie, a navzájom protichodné názorové prúdy. Problémom totiž je, či samotným odstúpením od (kúpnej) zmluvy (potom, ako bol vklad v prospech kupujúceho v katastri nehnuteľností povolený) dochádza aj k obnoveniu vlastníckeho práva … …
Celé znenie článku nájdete na nižšie uvedenom zdroji.
Autor
JUDr. Róbert Baran