1 ÚVOD
V posledných rokoch s narastajúcim počtom bytových nájmov sa vynára potreba zabezpečenia pohľadávok vzniknutých pri užívaní bytu nájomcom možno viac ako predtým. Vychádza to predovšetkým z trhových predpokladov, ktoré právo tvoria ako materiálne pramene práva, a z tohto dôvodu chcem sa zamyslieť nad silou materiálnych prameňov práva a odraz ich sily v delege ferenda pre právny inštrument kaucie na nájomné.
Ako som už zdôraznil počet bytových nájmov rapídne stúpa. Predstava, že každý ma svoj domov sa vytráca a tak ako aj v iných spoločenských oblastiach sa približujeme trendom západnej Európy či až zaoceánskej Ameriky. Aj keď to približovanie ma sociálno finančné dôvody, nemení to nič na právnom nadhľade, ktorý je nutné v tejto veci získať, aby daná problematika mala svoje právne rácio.
2 SLOVENSKÁ ÚPRAVA
Ustanovenia slovenského právneho poriadku týkajúce sa bytových nájmov sa nachádzajú vObčianskom zákonníku č.40/1964 Zb. pri všeobecnej úprave nájomnej zmluvy, ktorá sa nachádza siedmej hlave ôsmej časti. Práve v štvrtom oddiely tejto hlavy sa na nachádza úprava bytového nájmu. Tu by som sa pozastavil nad § 686 OZ, ktorý v prvej vete taxatívne určuje podstatné náležitosti nájomnej zmluvy. Ide o označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu. Podmieňujúco je v druhej vete určené, že by mala by obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Následne je už len uvedené v danom odseku povinnosť vyhotoviť zápisnicu o obsahu písomnej zmluvy, pokiaľ nie je uzavretá písomne a v odseku dva právna fikcia uzavretia zmluvy o nájme na dobu neurčitú ak nie je doba nájmu dohodnutá.
Toľko nám predpisuje zákon, no samozrejme v nasledujúcich paragrafoch sú uvedené práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu ako aj otázky nájomného a úhrady plnenia poskytovaného s užívaním bytu. Nikde však nenájdeme ustanovenie, ktoré by sa týkalo zábezpeky pre prípad vzniku škody spôsobenej nájomcom na inventári bytu. Tento prostriedok zabezpečenia účelovo viazaný na krytie prípadných vzniknutých škôd sa v právnej praxi používa veľmi často. V zmluvných ustanoveniach sa používa pojem kaucia alebo depozit ale jeho účel je dosť rôznorodý. V tom vidím asi najväčší problém takejto inominátnej úpravy práv v nájomnej zmluve.
Primárny účel
Kaucia alebo depozit na nájomné predstavuje istý druh zábezpeky, predmetom ktorej je
– nájomné
– úhrady plnenia poskytovaného s užívaním bytu
– iné ďalšie záväzky vzniknuté v súvislosti s nájmom
Nájomné, na ktorého zabezpečenie slúži aj retenčné právo prenajímateľa nehnuteľnosti k hnuteľným veciam patriacim nájomcovi alebo osobám žijúcim s ním v jednej domácnosti, ak nejde o veci vylúčené z výkonu rozhodnutia ide o ďalší spôsob zabezpečenia nájomného.
Nikde však v Občianskom zákonníku nenachádza možnosť zabezpečenia nájomného prostredníctvom zloženia istej peňažnej čiastky na prípad nezaplatenia nájomného. V praxi sa ako som už uviedol môžeme stretnúť s nominátnou úpravou nájomného vzťahu, ktorej účel je identický s kauciou. V podstate v takmer každej nájomnej zmluve môžeme vidieť v podobe povinnosti nájomcu zaplatiť takúto peňažnú čiastku, teda pokiaľ chce uzavrieť nájomnú zmluvu. V praxi sa nám vytvára právna zvyklosť, ktorá nemá celkom jasné pravidlá a jej obsah je v úplnej vôli prenajímateľa. Nemožno namietať nič proti dispozitívnosti súkromného práva v tejto problematike, ale dovoľujem si tvrdiť, že bližšia právna úprava by bola žiadaná a to z nasledujúcich dôvodov.
– v prípadoch bytových nájmov sú zmluvnými stranami často krát ľudia, ktorých právne vedomie je len na laickej úrovni, samozrejme v prípadoch nájmov uzatvorených realitnými kanceláriami to tak nie je, no aj v takom to prípade sa máloktorý nájomca obráti na právnu pomoc a požiada o právne posúdenie nájomnej zmluvy
– druhým pre mňa nemenej dôležitým dôvodom, je často krát zámena právnej funkcie kaucie, kde mnoho prenajímateľov si mylne zamieňa kauciu zo zmluvnou pokutou. Som názoru, že akékoľvek pretransformovanie pôvodnej vôle na na účelovo iný a tej chvíli výhodnejší právny inštitút nie je správne z dôvodu právnej čistoty občianskych vzťahov ako aj právnej istoty v týchto vzťahoch
– vytvorenie pevných a jednotných pravidiel môže viesť aj k zlepšeniu riešenia prípadných komplikácií, ktorých riešenie si vyžaduje súdnu cestu
Na priblíženie aké otázky by mali byť normatívne upravené by som rád načrtol mimo iného aj z inšpiratívnych dôvodov úpravu kaucie na nájomné, ktorá je v Občianskom zákonníku v Českej republike a the Rent Security Deposit Act v práve štátu New Jersey. Tieto dve úpravy neuvádzam úplne náhodou. V českej úprave by som chcel naznačiť, že aj napriek tomu, že úprava nájomného vychádza z tej istej právnej úpravy t.j. Občianskeho zákonníka č.40/1964 Zb. česká úprava bola doplnená § 686a, ktorá rieši otázku práve takéhoto druhu zábezpeky – kaucie.
Výber úpravy kaucie na nájomné v štáte New Jersey tiež nie je náhodná. New Jersey patrí v tomto smere za americkú raritu svojou úpravou a to z dôvodu prílišnej kauzualistiky.
3 AKO TO JE V NEW JERSEY
Kaucia „security depozit“ predstavuje peňažnú čiastku, ktorá patrí nájomcovi a je zložená na začiatku nájmu prenajímateľovi, ktorý ju spravuje.(1) Ešte predtým ako sa dostaneme k účelu tejto peňažnej čiastky treba dôsledne zdôrazniť, že predstavovaná suma je stále vo vlastníctve nájomcu. Prenajímateľ ju len spravuje aj to podľa práva štátu New Jersey zákonne stanoveným spôsobom.
Takto zložená peňažná zmluva slúži na zabezpečenie všetkých záväzkov, ktoré môžu vzniknúť z porušenia v zmluve uvedených povinnosti. To zahrnuje
-nezaplatenie nájomného
-všetky škody vzniknuté na inventári spôsobené nájomníkom, okrem tých, ktoré vznikli bežným opotrebovaním „ordinary wear and tear”
Nájomná zmluva by mala jasne určiť, kde bude mať prenajímateľ uložené peňažné prostriedky a za akých podmienok. Je nutné aby účet, na ktorom vedie tieto peňažné prostriedky, bol oddelený od osobných financií prenajímateľa. Po tom ako prenajímateľ prevezme peňažné prostriedky od prenajímateľa, je povinný mu vystaviť do 30 dní od prevzatia písomné potvrdenie, v ktorom sú uvedené informácie o názve finančnej inštitúcie, číslo účtu, o podmienkach vedenia účtu a druhu účtu a predovšetkým informácie o úrokovej sadzbe a presná suma prostriedkov vloženej na účet.
Čo sa týka výšky sumy, ktorú musí nájomca zložiť u prenajímateľa, tak zákonom je určená jej maximálna výška, ktorá je vypočítaná ako jedna a pól násobok mesačného nájomného. (2) V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že výška depozitu sa prípadným zvýšením nájomného nezvyšuje o sumu zvýšenú nájomného ale je pravidlo, že prípade takéhoto zvýšenia nájomného sa môže navýšiť len o 10% zo sumy ešte nezvýšeného depozitu.
Oznamovacia povinnosť prenajímateľa
Prenajímateľ má povinnosť písomne informovať o nájomcu o stave osobitného účtu, na ktorom sa nachádzajú peňažné prostriedky zložené ako depozit.
- – do 30 dní od prevzatia depozitu
- – do 30 dní od vyplatenia úrokov prenajímateľovi
- – do 30 dní nový vlastník od kúpy nehnuteľnosti
- – do 30 dní od prevodu depozitu do inej banky alebo na iný druh účtu v tej istej banke
- – do konca januára každého roku
Nasledovne môžeme usúdiť, že táto úprava depozitu prináša pre prenajímateľa pomerne rozsiahle povinnosti pri informačnej povinnosti, ktorých účelom, je aby nájomca bol dostatočne informovaný ostave svojich peňažných prostriedok. Táto požiadavka je zdôraznená sankciami, ktorými je prenajímateľ postihnutý pokiaľ si jednu z informačných povinnosti nesplní.
Ak teda prenajímateľ nesplní oznamovaciu povinnosť alebo peniaze vloží do inej banky ako určuje tento zákon, nájomca môže v písomnom vyhlásení oznámiť, aby peňažná suma bola započítaná do nájomného, či už splatného alebo ešte len v budúcnosti splateného. A následne prenajímateľ nemá právo žiadať doplnenie depozitu do skončenia existencie nájomného vzťahu.
Vrátenie depozitu
Ak dôjde k ukončeniu nájmu a to bez ohľadu, či predčasnému alebo riadnemu, je prenajímateľ povinný do 30 dni od odsťahovania sa depozit vrátiť spolu spríslušenstvom nájomcovi, znížený odlžné nájomné ao peňažnú čiastku vzniknutých škôd, ktoré nájomca spôsobil na majetku prenajímateľa.(3) V tomto prípade pôjde o jednostranné započítanie, ktorým si prenajímateľ započíta škodu na majetku alebo sumu dlžného nájomného voči splatnej pohľadávke nájomcu z práva na vrátenie depozitu. Ešte predtým ako k takémuto započítaniu dôjde musí prenajímateľ vystaviť zoznam pohľadávok, kde je uvedený dôvod a výška jednotlivých prenajímateľových pohľadávok a doručene ho poslať nájomcovi. Čo sa týka posudzovania rozsahu vzniknutých škôd, vychádza sa z princípu poškodenia veci na rámec bežného opotrebenia („ordinary wear and tear”).
Ak prenajímateľ v stanovenej lehote nevráti takto určenú peňažnú sumu (depozit) alebo ju vráti neoprávnene zníženú, má nájomca možnosť svoje domnelé právne nároky týmto konaním vzniknuté uplatniť na tkz. Malom súde „ Small Claim Court“. Ten následne má 30 dní na základe predložených dôkazov aby rozhodol, či započítanie urobené prenajímateľom bolo protiprávne alebo započítaná pohľadávka vypočítaná nesprávne. V prípade ak súd uzná nájomcove námietky, je prenajímateľ povinný zaplatiť nájomcovi sumu, ktorá predstavuje dvojnásobok peňažnej čiastky, ktorú neoprávnene započítal. (4)
V prípadoch prevodu nehnuteľností je právny nástupca zodpovedný za prevod depozitu v plnej výške (aj jeho príslušenstva) na nim určený účet, kde musí ako som už spomínal do 30 dni od prevodu informovať nájomcu o všetkých týmto zákonom stanovených a už spomínaných informáciách.Nový prenajímateľ zodpovedá za depozit, aj keby mu ho právny predchodca nepreviedol. (5)
Zaujímavá situácia nastáva ak prenajímaná nehnuteľnosť je poškodená požiarom, záplavami inými živelnými pohromami, čo spôsobuje, že nie je nájomcom ďalej obývateľná. V takom prípade musí prenajímateľ od vysťahovania nájomcu do piatich dní poskytnúť na 30 dní depozit s pomerným príslušenstvom prípadne znížený o dlžnú sumu za ešte nezaplatené nájomné pomerne vypočítané ku počtu dní, ktoré v byte nájomca v danom týždni alebo mesiaci býval (6) a úhradu vzniknutých škôd, dostupným na mieste, kde sa nachádza nehnuteľnosť. V tomto prípade musí do troch dní od vysťahovania uviesť na poslednú známu nájomcovu adresu, kde bude depozit dostupný. V prípade, že nebolo možné nájomcovi toto oznámenie doručiť na posledná známu adresu, prenajímateľ je povinný tento oznam umiestniť na všetky vonkajšie dvere predmetnej nehnuteľnosti. Ak márne uplynie 30 dní na vyzdvihnutie depozitu, prenajímateľ vloží depozit naspäť do tej istej banky, z ktorej bol depozit vybraný.
Ešte je v tomto prípade nutné dodať, že pokiaľ by sa nehnuteľnosť stala opäť obývateľnou, tak nájomca musí jednu tretinu depozitu zložiť prenajímateľvoi ihneď pri nasťahovaní sa druhu tretinu do 30 dni od nasťahovania a poslednú tretinu do 60 dní. (7)
Z predmetnej úpravy je možné usúdiť, že v štáte New Jersey je úprava depozitu pomerne dôsledná, je však treba povedať, čo je pre anglosasky právo typické, že je len odrazom judikatúrou tvoreného práva, preto sa nám môže zdať dosť nezvyčajná. Je však dobré v tejto súvislosti povedať, že predovšetkým jej cieľom je ochrana nájomcových peňažných prostriedkov zverených ako depozit a v tomto smere až zbytočné prehnaná už uvedená oznamovacia povinnosť, ktorej však dôvody sú možno opodstatnené ale nie až tak závažné, aby boli dôvodom na takéto povinnostné bremeno na strane prenajímateľa.
4 ČESKÁ ÚPRAVA KAUCIE
Český občiansky zákonník svojou novelou č. 107/2006 prináša novú právnu úpravu formy zabezpečenia možnej budúcej prenajímateľovej pohľadávky, ktorá ak nastanú skutočnosti, ktoré ju založia a to:
-nezaplatením nájomného
-nezaplatením úhrady nákladov vzniknutých užívaním bytu
-vznikom iných záväzkov na predmete nájmu napr.škoda na prenajímateľovom majetku
V § 686a, ktorý bol touto novelou doplnený, je vytvorená možnosť prenajímateľa žiadať od nájomcu zloženie peňažnej sumy, no však nie vyššej ako trojnásobok mesačného nájomného k prenajímateľovi. (8) Súčasná úprava ďalej určuje povinnosť prenajímateľa vložiť takto získané peňažné prostriedky na osobitný účet v peňažnom ústave. Podobne ako v aj úprave depozitu v štáte New Jersey je požiadavka aby išlo účet, na ktorom by boli peniaze z kaucie oddelené od ostatných prenajímateľových peňažných prostriedkov.
Aj keď profesor Švestka je názoru, že predmetná úprava priniesla len väčšiu reguláciu právnych vzťahov z nájmu bytu, (9) ale zároveň priniesla a to predovšetkým aj väčšiu ochranu nájomcových záujmov, čo bolo a na Slovensku podľa môjho z dôvodu absentujúcej úpravy stále je prejavom často krát nevyhovujúcej inominátnej úpravy.
Napríklad súčasná strana necháva na vôle zmluvných strán, v tomto prípade tej ekonomicky silnejšej, prenajímateľovi aby si určil podmienky kaucie. Nikde však nie je ustanovené, že nájomcovi prenajímateľ vyhovie, pokiaľ by žiadal aby zložené peňažné prostriedky uložil na účet v banke alebo v inom peňažnom ústave. Tento fakt môže byť zaujímavý z dôvodu „plodov“, ktoré predmetné peniaze by mali prinášať nájomcovi aj napriek tomu, že sú v úschove u prenajímateľa.
Otázna je včeskej úprave možnosť započítať prenajímateľovu pohľadávku, ktorá vychádza zpredpokladu, že prenajímateľova pohľadávka je judikovaná alebo uznaná. „Pronajímatel je oprávněn tyto prostředky použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo vykonatelným rozhodčím nálezem nebo nájemcem písemně uznaných.” (10)
Takto dochádza jednostrannému započítaniu prenajímateľom, kde jeho judikovaná alebo nájomcom uznaná pohľadávka sa započíta voči nájomcovej pohľadávke voči prenajímateľovi o vrátenie dlžnej sumy z depozitu.
Neviem či v reáliách fungovania nášho súdnictva by mienené započítanie nenastalo až po skončení nájmu, nakoľko česká právna úprava ho umožňuje urobiť za predpokladov uvedených vyššie kedykoľvek počas existencie nájmu s tým, že následné vzniká nájomcovi povinnosť doplniť peňažné prostriedky do výšky pôvodnej sumy, a to pod sankciou skončenia nájmu ak tak neurobí do jedného mesiaca od dňa, kedy došlo k započítaniu.(11)
Zánik nájmu v tomto smere neprináša nič nové, kde česká úprava stanovuje povinnosť vrátiť peňažnú čiastku do jedného mesiaca od vysťahovania bývalému nájomcovi.(12) Samozrejme, že predpokladaná suma bude tvoriť jednak sumu zloženú na začiatku ako aj jej príslušenstvo, ak nedošlo započítaniu a následnému už k vráteniu peňazí do pôvodnej výšky z dôvodu skončenia nájmu.
5 ZÁVER
Kaucia na bytové nájomné nie je v slovenskom právnom poriadku upravená, čo môžno aj spôsobuj aplikačné problémy, kde často krát zmluvné strany vychádzajú zo svojich ekonomických statusov, ktoré vedú k nedostatočnej ochrane nájomcu. Vytvorenie právnej úpravy je v súčasnej dobe, kde bytových nájmov neustále pribúda, nevyhnutnosť. Táto úloha patrí tým, ktorí pracujú na tvorbe nového občianskeho zákonníka, ktorý v prípade, že v dohľadnej dobe bude pripravený na prijatie, musí túto požiadavku reflektovať. Miera v akej pripustíme úpravu kaucie musí sledovať všetky materiálne pramene práva, aby vytvorila pravidlá, ktorými budú nájomné vzťahy danou úpravou právne čistejšie a jasnejšie za účelom zlepšenia úpravy občianskoprávnych vzťahov.
Poznámky
- 1) The Rent Security Deposit Act: N.J.S.A. 46:8-19.
- 2) Tamtiež: N.J.S.A. 46:8-21.2.
- 3) N.J.S.A. 46:8-21.1.
- 4) Tamtiež.
- 5) N.J.S.A. 46:8-20.
- 6) V štáte New Jersey sa nájomné môže platiť aj mesačne aj týždenne teda podľa zmluvy stanovených časových úsekoch.
- 7) N.J.S.A. 46:8-21.1.
- 8) Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, § 686a, ods.1 a 2.
- 9) ŠVESTKA, J. a kol.: Občanský zákoník II, 2. vydání, C.H.BECK Praha 2009, s. 1977.
- 10) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, § 686a ods.3.
- 11) Tamtiež.
- 12) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, § 686a ods.5.
Autor
Mgr. Martin Daňko PhD.