Aktuálne výzvy v oblasti dane z nehnuteľností – zdaňovanie na základe trhovej hodnoty

1. ÚVOD – POSTAVENIE DANE Z NEHNUTEĽNOSTÍ V SÚSTAVE DANÍ A JEJ POVAHA 

Daň z nehnuteľností možno, v súlade so všeobecne uznávanou definíciou dane ako povinnej peňažnej platby nenávratného charakteru, ktorá je ukladaná zákonom alebo na jeho základe za účelom úhrady štátnych alebo iných verejných potrieb, spravidla vo vopred ustanovenej výške a lehote splatnosti(1), charakterizovať ako peňažnú platbu od daňovníkov (fyzických iprávnických osôb) plynúcu do rozpočtu obce, vyberanú za určitú právnu skutočnosť, ktorou je existencia majetku na území obce a určitý vzťah daňovníka k tomuto majetku (vlastnícky, nájomný apod.) za podmienok avrozsahu stanovenom všeobecne záväzným nariadením obce a za podmienok a limitov stanovených príslušným zákonom.(2)

Daň z nehnuteľností možno z hľadiska predmetu dane charakterizovať ako daň majetkovú, čo znamená, že predmetom daňového zaťaženia je práve majetok daňovníka. Vzhľadom na spôsob zdaňovania ide súčasne o typickú priamu daň, pri ktorej daňová povinnosť vzniká či už na základe vlastníckeho, nájomného alebo správcovského vzťahu k nehnuteľnosti, a zároveň bez ohľadu na to, či daňovník vôbec má dostatočné prostriedky na jej úhradu, preto možno konštatovať, že ide súčasne aj o daň reálnu,(3)zaťažujúcu reálny majetok – pozemok, stavbu či byt alebo nebytový priestor. S poukazom na článok 59 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky, v zmysle ktorého dane a poplatky sú štátne a miestne, ako aj s ohľadom na skutočnosť, že právna úprava dane z nehnuteľností je obsiahnutá v zákone č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov (ďalej v texte len ako „zákon o miestnych daniach“), možno konštatovať, že ide nesporne aj o daň miestnu. 

Daň z nehnuteľností predstavuje významnú príjmovú zložku rozpočtov obcí, keď je, hneď po výnose z podielov dane z príjmu fyzických osôb, druhým najdôležitejším zdrojom príjmov obcí a súčasne najvýznamnejšou miestnou daňou.(4) V zmysle ustanovenia § 4 zákona o miestnych daniach, daň z nehnuteľností pozostáva z dane z pozemkov, z dane zo stavieb a z dane z bytov a z nebytových priestorov. Ako uvádza Inštitút finančnej politiky, pre obdobie do roku 2018 prinášala najvyšší podiel na celkovom výnose daň zo stavieb. Až za daňou zo stavieb nasledoval výnos z dane z pozemkov a napokon z dane z bytov z nebytových priestorov.(5)

Je potrebné uvedomiť si, že aj keď sa v dnešnej dobe daňové zaťaženie orientuje predovšetkým na príjem a spotrebu, daň z nehnuteľností má v daňovej sústave svoje tradičné miesto, ako aj nezastupiteľnú úlohu. Je tomu tak nepochybne aj preto, že pôda a majetok sú predmetom zdanenia historicky omnoho dlhšie ako je tomu v prípade príjmov či spotreby, a aj v súčasnosti naďalej tvoria dôležitú súčasť základu dane najvyspelejších svetových ekonomík.(6) Medzi dôvody, prečo je tomu tak, možno inter alia zaradiť skutočnosť, že majetkové dane stimulujú racionálnejšie nakladanie s majetkom zo strany daňovníkov, zvyšujú progresivitu daňového systému a na rozdiel od dôchodkových daní nemajú destimulačné účinky.(7)

Medzi nesporné výhody dane z nehnuteľností, a to najmä z pohľadu daňovníkov, pritom podľa názorov niektorých zahraničných autorov(8) možno zaradiť aj skutočnosť, že daňové zaťaženie častokrát nereaguje na skutočnú hodnotu zdaňovanej nehnuteľnosti, a preto jej zdanenie nijak výrazne nenarúša ekonomické správanie daňovníka. S týmto názorom sa stotožňujeme, a to aj s ohľadom na súčasnú situáciu v súvislosti s daňou z nehnuteľností v Slovenskej republike. Za výhodu je považovaný aj fakt, že právny vzťah k nehnuteľnosti je ľahko dohľadateľný prostredníctvom verejných registrov, čo má za následok relatívne jednoduché určenie osoby daňovníka.(9) Navyše, majetkové dane, apredovšetkým daň z nehnuteľností, sa javia ako veľmi efektívne aj v otázke daňových únikov, ktoré sú takmer nemožné, a to vzhľadom na nehnuteľnú povahu predmetu dane, ktorý sa nedá len tak zatajiť či presunúť. 

Daň znehnuteľností bola do slovenského právneho poriadku zavedená zákonom Slovenskej národnej rady č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností (ďalej v texte len ako „zákon č. 317/1992 Zb.“), čím sa v súlade so zákonom č. 212/1992 Zb. o sústave daní stala súčasťou sústavy daní ukladaných v Slovenskej republike. Súčasná právna úprava dane z nehnuteľností je obsiahnutá v zákone č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov a jej predmetom je daň z pozemkov, stavieb a bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. 

2. ZDAŇOVANIE NA ZÁKLADE TRHOVEJ HODNOTY 2.1 Stav de lege lata 

V zmysle súčasne platného zákona o miestnych daniach je daň z nehnuteľností v Slovenskej republike v dnešnej dobe založená na princípe rovnosti zdaňovania majetku a daňovníkov, bez ohľadu na skutočnú výnosnosť zdaňovaného majetku, sociálne postavenie daňovníka (s výnimkou personálneho oslobodenia od dane z dôvodu veku alebo zdravotného postihnutia), bez ohľadu na skutočnosť, či je daňovníkom fyzická alebo právnická osoba, a čo je najpodstatnejšie, bez akéhokoľvek zohľadnenia trhovej hodnoty majetku.(10) Práve v tejto súvislosti je problematika dane z nehnuteľností v súčasnosti v spoločnosti značne pertraktovanou témou, a to najmä v súvislosti s otázkou určovania jej výšky na základe trhovej hodnoty nehnuteľnosti. 

Daň z nehnuteľností sa teda v súlade so zákonom o miestnych daniach neurčuje na podklade trhovej hodnoty nehnuteľnosti, ale na základe určitých tzv. prepočtových jednotiek, na podklade ktorých je vypočítaná daň výrazne nižšia, čo sa najmarkantnejšie odzrkadľuje pri nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v lukratívnejších mestách a miestach, pričom v prípade pozemkov sa vychádza z bonity pôdy a pri stavbách zas z ich veľkosti. V súčasnosti tak možno konštatovať, že základ dane z nehnuteľností neodzrkadľuje reálnu hodnotu majetku, ako ani jeho kvalitu.(11) Dokonca sa možno stretnúť so zaujímavým názorom, podľa ktorého v prípade súčasnej dane z nehnuteľností v skutočnosti ani nejde o majetkovú daň ad litteram, a to z toho dôvodu, že výška zdanenia nezávisí od hodnoty nehnuteľnosti.(12) K tomu sa azda žiada dodať, že s týmto názorom je podľa nášho názoru potrebné čiastočne súhlasiť, a to najmä zdôvodu, že vprípade dane znehnuteľností, tak, ako je vsúčasnosti vprávnej úprave slovenského právneho poriadku konštruovaná, nedochádza k zdaňovaniu majetku v reálnom slova zmysle, pretože výška dane neodzrkadľuje skutočnú hodnotu daňou zaťažovaného majetku. 

Daň z nehnuteľností bola ako nový druh majetkovej dane, v súlade s vtedy platným zákonom č. 212/1992 Zb. o sústave daní zavedená zákonom Slovenskej národnej rady č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností (ďalej v texte len ako „zákon č. 317/1992 Zb.“). Už dôvodová správa kzákonu č. 317/1992 Zb. pritom uvažovala so zavedením dane z nehnuteľností na podklade trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Zavedenie dane z nehnuteľností sa malo prejaviť vo zvýšenej starostlivosti a racionálnejšom využívaní nehnuteľného majetku a súčasne malo za úlohu užšie previazať náš daňový systém so systémami vyspelých trhových ekonomík. Dôvodová správa k zákonu č. 317/1992 Zb.síce rátala s tým, že predpokladom na určenie základu dane má byť práve určenie trhovej hodnoty pozemkov a stavieb, avšak už v samotnom texte dôvodovej správy k zákonu č. 317/1992 Zb. je explicitne vyjadrené, že oceňovanie nehnuteľného majetku bude po časovej stránke náročné, preto sa na prechodnú dobu ponecháva určovanie základu na podklade prepočtových jednotiek. 

Rovnaký zámer bol predkladaný aj v pôvodnom vládnom návrhu zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Všeobecná časť dôvodovej správy k návrhu zákona o miestnych daniach rátala v súvislosti s daňou z nehnuteľnosti s prechodom na zdaňovanie nehnuteľností na hodnotovom princípe po vzore zahraničných právnych úprav, a to predovšetkým so zámerom zvýšenia výnosov z tejto dane. Na druhej strane však, rovnako ako v prípade zákona č. 317/1992 Zb., už samotná všeobecná časť dôvodovej správy k zákonu o miestnych daniach rátala s postupným, etapovitým prechodom na tento nový systém zdaňovania, a to predovšetkým s ohľadom na absenciu právnych i technických predpokladov určenia hodnoty všetkých nehnuteľností v rámci Slovenskej republiky, ako aj stav v samotnej evidencii nehnuteľností v rámci územia Slovenskej republiky, ktoré by neumožnili radikálny, jednorazový „skok“ na nový systém zdaňovania. Za primárne a elementárne predpoklady zavedenia zdaňovania nehnuteľností na hodnotovom princípe pritom dôvodová správa považuje práve presnú, časovo aktualizovanú evidenciu nehnuteľností a vytvorenie osobitných orgánov, inštitúcií či úradov, do ktorých pôsobnosti by patrilo práve ohodnocovanie nehnuteľností za účelom stanovenia ich trhovej hodnoty. Zákon o miestnych daniach platný k 1.11.2004 mal byť teda len krokom k postupnému zavedeniu zdaňovania nehnuteľností na hodnotovom princípe. 

Zavedenie dane znehnuteľností na hodnotovom princípe malo podľa názorov Ministerstva financií SR výrazne ovplyvniť názor daňovníkov na rozsah a štruktúru ich majetku, ako aj na ich využívanie.(13) Zmena štruktúry majetku resp. rozsah majetku sa mal podľa nášho názoru odzrkadliť predovšetkým v tom, že daňovníci by boli nútení prehodnotiť svoje existujúce vlastníctvo k nehnuteľnostiam, teda predovšetkým „zbaviť“ sa nevyužívaných nehnuteľností. Výrazný vplyv by bol badateľný tiež v tendencii nadobúdania nehnuteľného majetku do osobného vlastníctva, kde by sa podľa nášho názoru začalo uprednostňovať skôr prenajímanie nehnuteľností. 

Napriek skutočnosti, že od zavedenia dane z nehnuteľností do slovenského právneho poriadku uplynulo už takmer 30 rokov, stále sa, vjazyku legislatívy, pravdepodobne nachádzame v prechodnom období, pretože k prechodu na hodnotový princíp stále nedošlo, a to aj napriek tomu, že o zavedení dane z nehnuteľnosti ako tzv. dane z luxusu uvažovali už predchádzajúce vlády, a to naposledy napr. v roku 2012 či 2017(14). Pritom aj Inštitút finančnej politiky vo svojom Daňovom reporte uvádza, že v Slovenskej republike existuje priestor pre eliminovanie daňových medzier, pričom poukazuje predovšetkým na to, že pre Slovenskú republiku ostáva aj naďalej dlhodobou témou prechod na zdanenie nehnuteľností na hodnotovom princípe, a to najmä z toho dôvodu, že výnosy z dane z nehnuteľností sú u nás v porovnaní s ostatnými štátmi Európskej únie len zanedbateľné.(15) Z pohľadu „daňovníka- milión“ tak určovanie základu dane na podklade trhovej hodnoty nehnuteľnosti aj naďalej predstavuje Damoklov meč visiaci mu nad hlavou. 

V tejto súvislosti je potrebné poukázať aj na dáta vyplývajúce zo Správy o Slovensku 2019, v zmysle ktorej príjmy z periodických daní z majetku v Slovenskej republike patria medzi najnižšie v EÚ, a to aj napriek skutočnosti, že majetkové dane sa považujú za menej škodlivé. Podľa najaktuálnejších údajov Európskej komisie príjmy z daní z nehnuteľného majetku predstavujú iba 0,4 % HDP, čo je výrazne menej než priemer EÚ na úrovni 1,6 %, čo môže naznačovať nedostatočné využívanie zdaňovania majetku ako zdroja príjmu,(16) a čo pre slovenských zákonodarcov súčasne vytvára priestor pre určitú reformu v tejto oblasti. 

2.2 Legislatívne zámery de lege ferenda 

Ministerstvo financií Slovenskej republiky ako ústredný orgán štátnej správy pre oblasť daní, poplatkov acolníctva už niekoľkokrát avizovalo, že plánuje naviazanie dane z nehnuteľností na ich trhovú hodnotu, detaily však známe nie sú. Začiatkom roka 2021 na verejnosť prenikla dezinformácia, podľa ktorej sa mala sadzba dane zvýšiť v závislosti od trhovejhodnotynehnuteľnostinatisíckyeur,čobyznamenalovýraznýzásahdomajetkovej sféry daňovníkov, keďže v mestách, kde sa trhová hodnota nehnuteľností v dnešnej dobe pohybuje na historickom maxime a ich cena neustále stúpa, a vzhľadom na výrazne prevažujúci dopyt nad ponukou nehnuteľností ešte dlho s najväčšou pravdepodobnosťou stúpať bude, by zavedenie sadzby dane v takejto výške znamenalo mnohonásobné zvýšenie daňovej povinnosti. Toto by v konečnom dôsledku neviedlo len k spomínanému ovplyvneniu názorov daňovníkov na rozsah a štruktúru ich majetku, ale bolo by to pre nich priam likvidačné. Aj napriek skutočnosti, že Ministerstvo financií Slovenskej republiky vyhlásilo, že daň z nehnuteľností nebude dosahovať „drakonické“ hodnoty a táto informácia bola označená za tzv. hoax(17), faktom aj naďalej ostáva, že v zmysle Programového vyhlásenia vlády prioritou vlády na príjmovej strane verejných financií je o. i. aj zvyšovanie podielu nepriamych, majetkových a environmentálnych daní, ako aj zavedenie dane z nehnuteľností na hodnotovom princípe.(18)

Napriek tomu, že aktuálne dáta Európskej komisie naznačujú, že v Slovenskej republike existuje priestor pre racionálnejšie zdaňovanie majetku(19), snahy Ministerstva financiíSlovenskej republiky o zavedenie progresívneho zdaňovania nehnuteľností, resp. o zavedenie tzv. dane z luxusu na hodnotovom princípe sa u daňových subjektov, medzi ktorými sú v prevažnej miere fyzické osoby, stretávajú s vlnou kritiky. 

Určovanie dane znehnuteľností na základe trhovej hodnoty nepochybne patrí k aktuálnym daňovoprávnym otázkam, a to aj s ohľadom na zámer vyplývajúci z Programového vyhlásenia vlády Slovenskej republiky, v zmysle ktorého daň z nehnuteľností by mala byť diferencovaná v závislosti na hodnote a charaktere využívania. Vzhľadom na potrebu rozvoja nájomného bývania by nájomné byty mali byť zdanené menej, naopak prázdne vlastnícke nehnuteľnosti by mali byť zdanené viac.(20)

Azda najväčším problémom zavedenia dane z nehnuteľnosti na hodnotovom princípe je absencia účinnej metódy určovania trhovej hodnoty nehnuteľnosti, ako aj akejkoľvek oficiálnej cenovej mapy nehnuteľností v rámci Slovenskej republiky, slúžiacej ako východiskový podklad. Bez relevantných cenových máp je pritom nereálne, ba priam nemožné, dosiahnuť spravodlivé zdanenie nehnuteľností, avšak ich vypracovanie môže byť časovo i metodologicky náročné. Ako uvádzajú analytici občianskeho združenia INESS, problém môže nastať pri určovaní trhovej hodnoty nehnuteľnosti v malých obciach, kde trh s nehnuteľnosťami nie je dostatočne aktívny. Cenové mapy by navyše bolo potrebné pravidelne aktualizovať a precizovať, pretože v opačnom prípade by aj to mohlo mať za následok nespravodlivé určovanie dane. Pritom, ako poukazujú analytici, vzahraničí vytvorenie takýchto máp nepredstavovalo problém, adokonca sú krajiny, ktorých cenové mapy sú určované s presnosťou až na ulice.(21)

Niekoľkonásobné zvýšenie dane z nehnuteľností môže narušiť ekonomickú situáciu daňovníkov, ato predovšetkým takých, ktorých životná úroveň vôbec neodzrkadľuje skutočnosť, že sú vlastníkmi trhovo potenciálne aj hodnotných nehnuteľností. Z nášho pohľadu ide napríklad o takýchto daňovníkov, ktorí sú dôchodcami alebo o takých, ktorí potenciálne hodnotné nehnuteľnosti nadobudli napríklad v reštitúcii, dedením alebo ide napr. o pôvodných rezidentov, ktorí nadobudli nehnuteľnosť včase, kedy ešte vôbec nebola lukratívnou. Problémom je práve skutočnosť, že životná úroveň týchto nemusí vždy odzrkadľovať to, akú nehnuteľnosť majú vo vlastníctve, pretože nehnuteľnosť môže byť v skutočnosti ich jediným majetkom a títo preto objektívne nemusia mať dostupné finančné prostriedky na ročnú úhradu dane za takúto nehnuteľnosť, a to najmä, ak by sa výška daňovej povinnosti vyšplhala na niekoľkonásobne vyššiu úroveň ako doteraz. Z tohto pohľadu je preto „nebezpečné“ narábať so zvyšovaním dane z nehnuteľností ako s daňou z luxusu, ak sa dostatočne jasne nevymedzí, čo v skutočnosti tým luxusom je. V súvislosti s názorom kritikov, že zvýšenie dane z nehnuteľností by mohlo byť pre daňovníkov likvidačné, považujeme za potrebné poukázať aj na názor, podľa ktorého by sa daňovníkom, ktorí by neboli schopní splniť daňovú povinnosťnaraz, evidoval daňový nedoplatok a ten by sa uhradil až neskôr z predaja nehnuteľnosti či z predaja v dedičskom konaní a pod.(22)

Objavujú sa tiež názory, podľa ktorých by reformovaná daň z nehnuteľností, mala svojím spôsobom charakter akejsi dane z bývania, kde daňovník v skutočnosti platí správcovi dane nájomné za vlastné nehnuteľnosti. V tejto súvislosti považujeme za potrebné poukázať na skutočnosť, že ak by sme sa s týmto názorom stotožnili, je potrebné zamyslieť sa nad tým, či by sme potom na daň z nehnuteľností nemali nazerať viac ako na daň za služby v oblasti bývania než ako na majetkovú daň. 

2.3 Úvahy de lege ferenda 

Ako uvádza Tichý, zdaňovanie na základe trhovej hodnoty, v prípade, ak sa zvolia vhodné oceňovacie postupy, je jedným z účinných spôsobov zefektívnenia (miestneho) daňového systému,(23) a zavedenie progresívnej dane z nehnuteľnosti je všeobecne považované za prostriedok, ako dosiahnuť daňovú spravodlivosť. Určovanie základu dane na základe ceny, hodnoty majetku, príp. finančného výnosu z neho pritom podľa Sotolářa predstavuje spoločnú črtu všetkých majetkových daní vo vyspelých štátoch s trhovou ekonomikou.(24) Aj vo svete prevláda názor, že kľúčom k spravodlivému zdaňovaniu nehnuteľností je práve určovanie základu dane na základe potenciálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti, čo sa prejavuje v zaužívanom určovaní základu dane na podklade trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Existujú viaceré metódy určovania základu dane z nehnuteľností, pričom najbežnejšou je určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti na základe porovnania s predajnou cenou podobných nehnuteľností. Inou metódou je zas kombinácia ocenenia a nákladov vynaložených na nehnuteľnosť, či napr. metóda príjmu, spočívajúca v hodnote skutočného alebo potenciálneho ročného nájomného za nehnuteľnosť.(25)

Ako už bolo spomenuté, Slovenská republika patrí ku krajinám s pomerne nízkym podielom dane z nehnuteľností na HDP, a toto predstavuje racionálne zdôvodnenie snáh zákonodarcov o reformu tejto dane v podmienkach Slovenskej republiky. 

Zvýšenie dane z nehnuteľností je v širokej verejnosti častokrát vnímané kriticky, nakoľko má nepochybne za následok zmeny ekonomického správania daňovníkov, ktorí sú nútení zvážiť vlastníctvo nehnuteľnosti, a to či už existujúce alebo potenciálne, čo môže byť zo strany daňovníkov vnímané negatívne. Pozitívom však je, že pri správnom nastavení môže byť daň z nehnuteľností vnímaná ako účinný politický nástroj na stabilizáciu ceny majetku. Dane z nehnuteľností môžu tlmiť mieru kolísania hodnoty, odborne volatilitu cien, nehnuteľností, ako aj ich nadmerné zvyšovanie.(26) Otázne však je, či by zvýšenie dane z nehnuteľností znamenalo zníženie, resp. aspoň stabilizáciu cien nehnuteľností, pričom naša odpoveď sa zhoduje s názormi odborníkov na realitný trh, že by to tak v podmienkach Slovenskej republiky pravdepodobne nebolo, a to vzhľadom na stále prevažujúci dopyt po nehnuteľnostiach nad ich ponukou, predovšetkým čo sa nehnuteľností na bývanie týka. Daň z nehnuteľností má svoje pozitíva aj vo vzťahu k pozemkom, a to najmä v súvislosti s racionálnym územným plánovaním, kde má potenciál aj ako nástroj efektívneho využívania pôdy(27). 

Ako už bolo spomenuté, zpohľadu výnosnosti miestnych daní je práve daň z nehnuteľností tou, ktorej príjmy sú pre obce najvýznamnejšie, pretože tvoria najväčšiu príjmovú časť ich rozpočtov. Zvýšenie výnosov z tejto dane by preto jednotky územnej samosprávy podľa nášho názoru nepochybne uvítali, a to aj vzhľadom na vzrastajúcu urbanizáciu a rozširovanie miest o aglomerácie, ako aj o nové satelity v okolí väčších miest, čo má za následok zaberanie úrodnej pôdy a potrebu vytvárania lepšej infraštruktúry. Na druhej strane, pre obyvateľov obcí by to zas znamenalo možnosť zvýšiť tlak na samosprávy v prospech efektívneho využívania verejných financií. 

Potreba zvýšiť efektívnosť výnosu dane z nehnuteľností, ako aj potreba nastaviť určovanie základu dane na podklade trhovej hodnoty nehnuteľnosti, má podľa nášho názoru určité ratio. Ako sme už v tomto príspevku niekoľkokrát uviedli, zdaňovanie nehnuteľnosti je v Slovenskej republike v súčasnosti iba slabým zdrojom príjmov.(28) Ako uvádzajú viaceré analýzy, Slovenská republika orientuje daňové zaťaženie predovšetkým na prácu, podobne ako ostatné krajiny patriace do V4 či Európskej únie. Pritom podľa názorov odborníkov by z pohľadu štruktúry daní bolo vhodnejšie zdaňovať predovšetkým spotrebu a majetok(29), čo vytvára o. i. priestor práve pre zefektívnenie výnosov z dane z nehnuteľností. V tejto súvislosti je aj zo strany medzinárodných inštitúcií odporúčané, aby sa Slovenská republika zamerala na zníženie daňovo-odvodového zaťaženia práce, aako kompenzáciu odporúčajú zvýšenie príjmov z pohľadu ekonomického správania tzv. menej škodlivých daní, akými sú napr. spotrebné dane, daň z nehnuteľností či environmentálne dane.(30)

Zvyšovanie daňového zaťaženia v prípade daňových základov, akými sú napr. spotrebné dane, dane z nehnuteľností či tzv. environmentálne dane považuje Európska komisia napr. aj za efektívne opatrenie na zvýšenie zamestnanosti. Európska komisia pritom v tejto súvislosti poukazuje na skutočnosť, že zníženie daňového zaťaženia práce nie je reálne možné bez kompenzácie v podobe zvýšenia daňového zaťaženia iného predmetu dane, čím sa majú na mysli predovšetkým vyššie spomínané dane, ktorých zvýšenie sa všeobecne považuje za menej škodlivé. Podľa Európskej komisie práve existencia vysokého daňového zaťaženia práce spojená s pomerne nízkym daňovým zaťažením v podobe spotrebných daní, či napr. dane z nehnuteľnosti môže vytvárať priestor na presun daní od práce smerom k iným základom dane.(31)

Príležitostná štúdia NBS č. 2/2020 rovnako odporúča zvýšenie podielu nepriamych a majetkových daní na úkor zaťažovania ekonomickej aktivity, pričom uvádza, že otázku zvýšenia dane z nehnuteľností je potrebné považovať za dlhodobú prioritu, a poukazuje na to, že zvýšenie dane z nehnuteľnosti na úroveň 1,1% HDP, teda na úroveň priemeru OECD, by do rozpočtu dodatočne prinieslo výnosy vo výške cca. 600 mil. eur. Za prioritné daňové opatrenia v tejto súvislosti považuje štúdia práve určovanie základu dane v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti.(32)

Aj na tomto podľa nášho názoru badať argumenty svedčiace v prospech všeobecných snáh o zvýšenie sadzby dane z nehnuteľností resp. o zefektívnenie jej výnosu. Vláda Slovenskej republiky v súčasnosti zahrnula otázku spravodlivejšieho zdaňovania majetku aj do Plánu obnovy a odolnosti Slovenskej republiky.(33) Ten má byť komplexnou odpoveďou na dôsledky krízy spojenej s pandémiou COVID–19, ako aj reakciou na identifikované hlavné výzvy a systémové nedostatky slovenskej ekonomiky.(34) V súvislosti s daňovou reformou zaradil Plán obnovy a odolnosti Slovenskej republiky medzi hlavné výzvy práve zníženie zaťaženia práce, s cieľom zníženia tzv. škodlivých daní a súčasne zvýšenia majetkových a environmentálnych daní, aby sa tak dosiahol dlhodobý a udržateľný ekonomický rast. 

Na podklade vyššie uvedeného je možné badať, že zdaňovanie nehnuteľností na základe ich reálnej trhovej má svoj význam, ako aj svoje ratio, vyžaduje však precízne vypracované metódy ohodnocovania nehnuteľností a ich včasnú aktualizáciu, pretože v opačnom prípade môže aj nepružnosť cenovej mapy spôsobiť nespravodlivosť. 

Slovenská republika nie je jedinou krajinou, ktorá ešte nezdaňuje nehnuteľnosti na základe ich trhovej hodnoty. Obdobnú právnu úpravu dane z nehnuteľností ako v Slovenskej republike obsahuje aj český zákon č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí, v zmysle ktorého sú predmetom dane pozemky, stavby a tzv. jednotky, pričom základ dane sa neurčuje na základe trhovej hodnoty nehnuteľnosti, ale naopak, obdobne ako u nás, na základe tzv. technických jednotiek, t.j. výmera v m2, resp. výmera vynásobená určitým koeficientom a pod. Podobne aj poľská právna úprava neráta v prípade pozemkov so základom dane určovaným podľa ceny či polohy pozemku. Na druhej strane však v poľskej právnej úprave badať náznaky hodnotového princípu, keď základ dane v prípade stavieb resp. ich častí, ak slúžia na podnikateľské účely, tvorí práve počiatočná resp. trhová hodnota nehnuteľnosti.(35)

Naproti tomu v krajinách západnej Európy je daň z nehnuteľností už v súčasnosti založená na hodnotovom princípe. Napríklad Dánska právna úprava vsúvislosti so zdaňovaním nehnuteľností rozlišuje tzv. daň z hodnoty majetku (property value tax) a daň z majetku (property tax). Daň z hodnoty majetku sa platí ročne štátu. Daň z hodnoty majetku sa počíta na základe zdaniteľnej hodnoty všetkých nehnuteľností vo vlastníctve daňovníka k 1. januáru kalendárneho roku, v ktorom vlastník používa nehnuteľnosť na bývanie. V prípade, ak sa nehnuteľnosť využíva na podnikateľské účely, nehnuteľnosť dani z hodnoty majetku nepodlieha. Okrem dane z hodnoty nehnuteľnosti podlieha nehnuteľnosť aj dani z majetku (property tax), ktorá sa hradí dvakrát ročne obci, pričom základ dane tvorí hodnota nezastavaného pozemku, pričom sadzbu dane stanovuje každá obec individuálne.(36) Hodnotový princíp sa uplatňuje napríklad aj v rakúskej právnej úprave, pri ktorej sa základ dane pre periodickú daň znehnuteľností určí vynásobením hodnoty nehnuteľnosti určenej spôsobom, ktorý stanovuje príslušný finančný úrad a zákonného koeficientu v závislosti od druhu nehnuteľnosti. 

3. ZÁVER 

Predkladaný príspevok sa zaoberá analýzou aktuálnych otázok súvisiacich s daňou z nehnuteľností vo svetle zdaňovania na základe hodnotového princípu. Poukázali smepredovšetkým na skutočnosť, že napriek viacerým snahám odocielenie zdaňovania nehnuteľností na základe ich trhovej hodnoty za účelom zefektívnenie výnosu majetkových daní a presunu daňového zaťaženia z práce na iné základy dane, je v podmienkach Slovenskej republiky zdaňovanie na tomto princípe zatiaľ v nedohľadne, a to najmä z dôvodu absencie účinného mechanizmu spravodlivého určovania reálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Analyzovali sme možný dopad zdaňovania nehnuteľností na hodnotovom princípe na ekonomické správanie daňovníkov, pričom sme poukázali na skutočnosť, že v bližšej či vzdialenejšej budúcnosti sa pravdepodobne budeme musieť na reformu dane z nehnuteľností pripraviť. V tejto súvislosti sa azda žiada dodať, že aj keď zdaňovanie nehnuteľností na základe trhovej hodnoty má svoje opodstatnenie a vo svete predstavuje bežnú metódu určovania základu dane, s prechodom na takýto spôsob v Slovenskej republike je potrebné postupovať citlivo, a to najmä aby nedošlo k zníženiu životnej úrovne daňovníkov. Podľa nášho názoru daňovníci progresívne zdaňovanie nehnuteľností uvítajú ako spravodlivé, avšak len v prípade, ak bude dôsledne nastavené. Okrem toho bude podľa nášho názoru pre akceptáciu reformy dane z nehnuteľností zo strany daňovníkov dôležité, aby reálne došlo aj k súčasnému zníženiu daňového zaťaženia práce, tak ako je to avizované, a nie len k jednostrannému zvýšeniu daňového zaťaženia iného predmetu dane. 

POUŽITÁ LITERATÚRA 

1. BABČÁK, V.: Daňové právo na Slovensku. Bratislava : EPOS, 2015, 750 s., ISBN 978- 80-562-0091-9. 

2. Európska komisia: Správa o Slovensku 2019. Európsky semester 2019: Hodnotenie pokroku dosiahnutého pri vykonávaní štrukturálnych reforiem, pri prevencii a náprave makroekonomických nerovnováh a výsledky hĺbkových preskúmaní na základe nariadenia (EÚ) č. 1176/2011. Brusel, 2019, s. 19. Dostupné [online]: <https://ec.europa.eu/slovakia/sites/default/files/sprava_o_slovensku_2019_1.pdf>. 3. Európska komisia: Správa o Slovensku 2019. Slovensko očami Európskej komisie. Nezávislý analytický dokument. Dostupné [online]: <https://ec.europa.eu/slovakia/sites/default/files/prehladna_prezentacia_spravy_o_slove nsku_2019.pdf>. 

4. Európska komisia: Tematický informačný prehľad európskeho semestra. Daňový Systém. 2017, 23 s. Dostupné [online]: < https://ec.europa.eu/info/sites/default/files/file_import/european-semester_thematic- factsheet_taxation_sk_0.pdf>. 

5. HAGARA, E., KIŠŠ, Š, ÓDOR, Ľ: Rozpočet 2.0 Ako posunúť Slovensko do prvej ligy vo verejných financiách. Príležitostná štúdia NBS č. 2/2020, 77 s. Národná banka Slovenska. ISSN 2585-9277 (online). Dostupné [online]: <https://www.nbs.sk/_img/Documents/PUBLIK/OP_2_2020_Hagara_Kiss_Odor_Rozp ocet_2_0.pdf>. 

6. Inštitút finančnej politiky: Daňový report Slovenskej republiky 2018, október 2018, 53 s. Dostupné [online]: < https://www.mfsr.sk/files/archiv/priloha- stranky/19959/52/Danovy_report_2018_final.pdf >. 

7. KULLOVÁ, Z.: Hegerove hry s daňou z nehnuteľností. Jeho návrh prechádza legislatívou, platiť budeme viac. In: TREND. 23.03.2021. Dostupné [online]: <https://www.trend.sk/financie/hegerove-hry-danou-nehnutelnosti-jeho-navrh- prechadza-legislativou-platit-budeme-viac>. Navštívené [2021-05-18]. 

8. KULLOVÁ, Z.: Stovky eur navyše za veľký dom či byt? Daň z bývania môže byť o rok až trikrát vyššia. In: TREND. 24.02.2021. Dostupné [online]: < https://www.trend.sk/financie/stovky-eur-navyse-velky-dom-byt-dan-byvania-moze- byt-rok-trikrat-vyssia >. 

9. Ministerstvo financií Slovenskej republiky: MF SR bojuje proti dezinformáciám. Tlačová správa. 15.03.2021 Dostupné [online]:< https://www.mfsr.sk/sk/media/tlacove- spravy/mf-sr-bojuje-proti-dezinformaciam.html >. 

10. Ministerstvo financií Slovenskej republiky: Plán obnovy. Cestovná mapa k lepšiemu Slovensku. 2021, 806 s. Dostupné [online]: <https://www.planobnovy.sk/files/dokumenty/cely_plan_obnovy.pdf>. 

11. MIRRLEES, S., BESLEY, T., BLUNDELL, R., BOND, S., CHOTE, R., GAMMIE, M., et al.: Tax by design: The Mirrlees review. Oxford: Oxford University Press. 2011, ISBN s. 368. Dostupné [online]: < https://www.ifs.org.uk/publications/5353>. 

12.OECD, Korea Institute of Public Finance: Fiscal Federalism 2016. Making Decentralisation Work. 2016, ISBN 9789264085824, 152 s. Dostupné [online]: < https://www.oecd-ilibrary.org/governance/fiscal-federalism-2016_9789264254053-en >. 

13. SOTOLÁŘ, J.: Zákon o dani z nehnuteľností (komentár). Košice : SOTAC, s.r.o. Košice, 2004, 243 s., ISBN 80-968356-7-X. 14. TICHÝ, D.: Aktuálne zmeny v oblasti nepriamych daní : Majetkové dane by mali patriť medzi hlavné zdroje miestnych rozpočtov. In: Verejná správa : Časopis vlády pre štátnu správu a samosprávu. – Roč. 59, č. 13 (2004), s. 22-23. 

15. TICHÝ, D.: Obtiažnosť spravodlivého zdaňovania. Úloha miestnych majetkových daní ako súčasti fiškálneho systému. In: Verejná správa : Časopis vlády pre štátnu správu a samosprávu. – Roč. 59, č. 11 (2004), s. 22-23. 

16. Vláda Slovenskej republiky: Programové vyhlásenie vlády Slovenskej republiky na obdobie rokov 2021-2024. 2021, 121 s. Dostupné [online]: < https://www.nrsr.sk/web/Dynamic/DocumentPreview.aspx?DocID=494677>. 

17. Webové sídlo Dánskeho kráľovstva. Dostupné [online]: <https://skat.dk/SKAT.aspx?oid=2244321&fbclid=IwAR2_9hxVmUwV-O71IkMxl7wYvGLoVbLyo7UPLR_aDlc77cIgruke0h1qiFk> .

18. Webové sídlo Poľskej investičnej a obchodnej agentúry. Dostupné [online]:<https://www.paih.gov.pl/polish_law/taxation/real_estate_tax>. 

KONTAKT NA AUTORKU 

martina.bianca.achimovicova@student.upjs.sk 

Univerzita Pavla Jozefa Šafárika v Košiciach, Právnická fakulta 

Kováčska 26

040 75 Košice

Slovenská republika 

Poznámky

  • 1) BABČÁK, V.: Daňové právo na Slovensku. Bratislava : EPOS, 2015, ISBN 978-80-562-0091-9, s. 21. 
  • 2) SOTOLÁŘ, J.: Zákon odani znehnuteľností. Komentár.Košice : SOTAC, s.r.o., Košice, 2004. ISBN 80-968356-7-X, s. 23. 
  • 3) BABČÁK, V.: Daňové právo na Slovensku. Bratislava : EPOS, 2015, ISBN 978-80-562-0091-9, s. 355. 
  • 4) Inštitút finančnej politiky: Daňový report Slovenskej republiky 2018, október 2018, s. 27. Dostupné[online]: < https://www.mfsr.sk/files/archiv/priloha-stranky/19959/52/Danovy_report_2018_final.pdf>. Navštívené [2021-05-17]. 
  • 5) Tamtiež. 
  • 6) MIRRLEES, S., BESLEY, T., BLUNDELL, R., BOND, S., CHOTE, R., GAMMIE, M., et al. (2011). Tax bydesign: The Mirrlees review. Oxford: Oxford University Press. ISBN s. 368. Dostupné [online]: . Navštívené [2021-05-19]. 
  • 7) TICHÝ, D.: Obtiažnosť spravodlivého zdaňovania. Úloha miestnych majetkových daní ako súčasti fiškálneho systému. In: Verejná správa : Časopis vlády pre štátnu správu a samosprávu. -Roč. 59, č. 11 (2004), s. 22-23. 
  • 8) MIRRLEES, S., BESLEY, T., BLUNDELL, R., BOND, S., CHOTE, R., GAMMIE, M., et al.: Tax by design: The Mirrlees review. Oxford: Oxford University Press, 2011 s. 368. Dostupné [online]: < https://www.ifs.org.uk/publications/5353>. Navštívené [2021-05-19]. 
  • 9) Tamtiež. 
  • 10) SOTOLÁŘ, J.: Zákon odani znehnuteľností (komentár).Košice : SOTAC, s.r.o. 2004. ISBN 80-968356-7-X, s. 23.Aj napriek skutočnosti, že zákon Slovenskej národnej rady č. 317/1992 Zb.odani znehnuteľnosti už vsúčasnostinie je platným aúčinným právnym predpisom regulujúcim daň znehnuteľností, úprava dane znehnuteľností jekoncipovaná na rovnakom princípe aj vsúčasne platnom zákone omiestnych daniach –pozn. autorov. 
  • 11) TICHÝ, D.: Obtiažnosť spravodlivého zdaňovania. Úloha miestnych majetkových daní ako súčasti fiškálneho systému. In: Verejná správa : Časopis vlády pre štátnu správu a samosprávu.-Roč. 59, č. 11 (2004), s. 22-23. 
  • 12) Inštitút finančnej politiky: Daňový report Slovenskej republiky 2018, október 2018, s. 27. Dostupné [online]: < https://www.mfsr.sk/files/archiv/priloha-stranky/19959/52/Danovy_report_2018_final.pdf>. Navštívené [2021-05-17]. 
  • 13) TICHÝ, D.: Aktuálne zmeny v oblasti nepriamych daní : Majetkové dane by mali patriť medzi hlavné zdroje miestnych rozpočtov. In: Verejná správa : Časopis vlády pre štátnu správu a samosprávu. -Roč. 59, č. 13 (2004), s.22-23. 
  • 14) KULLOVÁ, Z.: Hegerove hry s daňou z nehnuteľností. Jeho návrh prechádza legislatívou, platiť budeme viac.In: TREND. 23.3.2021. Dostupné [online]: . Navštívené [2021-05-18]. 
  • 15) Inštitút finančnej politiky: Daňový report Slovenskej republiky 2018, október 2018, s. 5. Dostupné [online]: . Navštívené [2021-05-18]. 
  • 16) Európska komisia: Správa oSlovensku 2019. Európsky semester 2019: Hodnotenie pokroku dosiahnutého pri vykonávaní štrukturálnych reforiem, pri prevencii a náprave makroekonomických nerovnováh a výsledky hĺbkových preskúmaní na základe nariadenia (EÚ) č. 1176/2011. Brusel, 2019, s. 19. Dostupné [online]: . Navštívené [2021-05-17]. 
  • 17) Ministerstvo financií Slovenskej republiky: MF SR bojuje proti dezinformáciám. Tlačová správa. 15.03.2021. Dostupné [online]:< https://www.mfsr.sk/sk/media/tlacove-spravy/mf-sr-bojuje-proti-dezinformaciam.html>. Navštívené [2021-05-18]. 
  • 18) Vláda Slovenskej republiky: Programové vyhlásenie vlády Slovenskej republiky na obdobie rokov 2021-2024. 2021, s. 56. Dostupné [online]: < https://www.nrsr.sk/web/Dynamic/DocumentPreview.aspx?DocID=494677>. Navštívené [2021-05-18]. 
  • 19) Európska komisia: Správa oSlovensku 2019. Slovensko očami Európskej komisie. Nezávislý analytický dokument. S. 9. Dostupné [online]: . Navštívené [2021-05-18]. 
  • 20) Tamtiež, s. 58. 
  • 21) KULLOVÁ, Z.: Stovky eur navyše za veľký dom či byt? Daň z bývania môže byť o rok až trikrát vyššia. In: TREND. 24.02.2021. Dostupné [online]: < https://www.trend.sk/financie/stovky-eur-navyse-velky-dom-byt-dan-byvania-moze-byt-rok-trikrat-vyssia>. Navštívené [2021-05-18]. 
  • 22) Tamtiež. 
  • 23) TICHÝ, D.: Obtiažnosť spravodlivého zdaňovania. Úloha miestnych majetkových daní ako súčasti fiškálneho systému. In: Verejná správa : Časopis vlády pre štátnu správu a samosprávu. -Roč. 59, č. 11 (2004), s. 22-23. 
  • 24) SOTOLÁŘ, J.: Zákon odani znehnuteľností (komentár).Košice : SOTAC, s.r.o., Košice, 2004. ISBN 80-968356-7-X, s. 20. 
  • 25) OECD, Korea Institute of Public Finance: Fiscal Federalism 2016. Making Decentralisation Work. 2016, ISBN 9789264085824. Dostupné [online]: . Navštívené [2021-05-21]. 
  • 26) Tamtiež. 
  • 27) Tamtiež. 
  • 28) Európska komisia: Správa oSlovensku 2019. Európsky semester 2019: Hodnotenie pokroku dosiahnutého pri vykonávaní štrukturálnych reforiem, pri prevencii a náprave makroekonomických nerovnováh a výsledky hĺbkových preskúmaní na základe nariadenia (EÚ) č. 1176/2011. Brusel, 2019, s. 4. Dostupné [online]: . Navštívené [2021-05-17]. 
  • 29) MIRRLEES, S., BESLEY, T., BLUNDELL, R., BOND, S., CHOTE, R., GAMMIE, M., et al.: Tax by design: The Mirrlees review.Oxford: Oxford University Press. 2011. In: Inštitút finančnej politiky: Daňový report Slovenskej republiky 2018, október 2018, s. 5. Dostupné [online]: < https://www.mfsr.sk/files/archiv/priloha-stranky/19959/52/Danovy_report_2018_final.pdf>. Navštívené [2021-05-18]. 
  • 30) Inštitút finančnej politiky: Daňový report Slovenskej republiky 2018, október 2018, s. 5. Dostupné [online]: < https://www.mfsr.sk/files/archiv/priloha-stranky/19959/52/Danovy_report_2018_final.pdf>. Navštívené [2021-05-18]. 
  • 31) Európska komisia: Tematický informačný prehľad európskeho semestra. Daňový Systém. 2017, s. 11. Dostupné [online]: < https://ec.europa.eu/info/sites/default/files/file_import/european-semester_thematic-factsheet_taxation_sk_0.pdf>. Navštívené [2021-05-18]. 
  • 32) HAGARA, E., KIŠŠ, Š, ÓDOR, Ľ: Rozpočet 2.0 Ako posunúť Slovensko do prvej ligy vo verejných financiách. Príležitostná štúdia NBS č. 2/2020, s. 46. Dostupné [online]: . Navštívené [2021-05-23]. 
  • 33) Ministerstvo financií Slovenskej republiky: Plán obnovy. Cestovná mapa klepšiemu Slovensku. 2021, s. 715. Dostupné [online]: < https://www.planobnovy.sk/files/dokumenty/cely_plan_obnovy.pdf>. Cit. [2021-05-21]. 
  • 34) Tamtiež, s. 5. 
  • 35) Webové sídlo Poľskej investičnej aobchodnej agentúry. Dostupné [online]: . Navštívené [2021-05-23]. 
  • 36) Webové sídlo Dánskeho kráľovstva. Dostupné [online]: < https://skat.dk/SKAT.aspx?oid=2244321&fbclid=IwAR2_9hxVmUwV-O71IkMxl7wYvGLoVbLyo7UPLR_aDlc77cIgruke0h1qiFk> . Navštívené [2021-05-20]. 

Autor
Bc. Martina Bianca Achimovičová

Zdroj
https://unibook.upjs.sk/img/cms/2021/pravf/aktualne-vyzvy-danoveho-prava.pdf