Poslanecká snemovňa Parlamentu Českej republiky 8. novembra 2019 schválila a prezident Českej republiky 8. januára 2020 podpísal historicky prvý realitný zákon v česko-slovenskom právnom priestore (zákon o realitnom sprostredkovaní).(1) Sledovať vývoj českej legislatívy má význam z viacerých dôvodov. Okrem histórie nás spájajú takmer identické problémy na realitnom trhu. Aj snaha riešiť ich, hoci za hranicami sa zhmotňuje zreteľnejšie. Môže byť český realitný zákon pre Slovensko inšpiráciou?

Realitné kancelárie patria medzi početnú klientelu advokátov a mnohí advokáti sami aktívne na realitnom trhu pôsobia, má preto význam sa nad témou právnej úpravy podnikania s realitami spoločne zamyslieť.

K súčasnému stavu na realitnom trhu

Trh realitných služieb je v Českej aj v Slovenskej republike dlhodobo legislatívne ignorovaný. Chýbajú elementárne pravidlá, ktoré by určili mantinely správania sa realitných sprostredkovateľov. V Českej republike sa za ostatných tridsať rokov právny stav vôbec nezmenil. Na Slovensku sme síce v roku 2001 zaznamenali zmenu v živnostenskom zákone smerom od voľnej živnosti k živnosti viazanej, ale išlo o povrchnú novelu bez očakávaného efektu.(2) Zlý stav realitného sprostredkovania v oboch krajinách nie je len subjektívnym zhodnotením situácie. Túto skutočnosť potvrdila aj analýza Ministerstva pro místní rozvoj Českej republiky (ďalej len „Ministerstvo pro místní rozvoj ČR“), ktoré je ústredným orgánom štátnej správy, do ktorého kompetencií spadá oblasť realitnej činnosti. Analýza ministerstva doslovne uvádza: „Vzhledem k nulovým požadavkům na odbornost a další profesní předpoklady pro výkon realitní profese se však na trhu vyskytuje velké množství subjektů, které nejsou zárukou odbornosti a profesionálního přístupu. Zvláště v době stoupající nezaměstnanosti se realitní zprostředkování pro mnohé nezaměstnané stává příležitostí, jak získat zajímavý příjem, což společně s nulovými požadavky na vstupu do odvětví způsobuje obrovský příliv „nekompetentních“ osob.“(3)

Snaha jednotlivcov či rôznych realitných združení zlepšiť aktuálny stav na realitnom trhu naráža kvôli dobrovoľnosti členstva na prekážku vynútiteľnosti. Hoci sa za ostatných päť rokov Realitnej únii SR(4) podarilo, aby približne 60 percent realitných kancelárií na Slovensku používalo férové a pro spotrebiteľsky orientované sprostredkovateľské zmluvy, pristúpili k etickému kódexu, aby pri príprave prevodových zmlúv spolupracovali s advokátmi, využívali prepracované systémy na určenie predajnej ceny a zvyšovali si odbornosť, ostáva stále veľa sprostredkovateľov, ktorí nemajú úprimnú vôľu podnikať profesionálne a férovo. Pokiaľ nebudú existovať normy upravujúce podmienky vstupu do realitného podnikania a jasné pravidlá poskytovania realitných služieb pre všetkých rovnako, nájdu sa vždy osoby, pre ktoré je vidina rýchleho a ľahkého zárobku prednejšia než morálka, ochrana majetku klientov či dobré meno iných poctivých podnikateľov v tomto odvetví.

Je potrebné si otvorene priznať, že „neviditeľná ruka trhu“ (5) v prípade trhu služieb realitného sprostredkovania úplne zlyhala. Bolo naivné očakávať opak, je to dané charakterom realitných služieb. Neviditeľná ruka trhu funguje najmä pri tovaroch či službách opakovanej spotreby, kedy sa zákazníci k podnikateľovi pravidelne vracajú na základe svojich pozitívnych skúseností. Kúpa nehnuteľnosti je pre veľkú väčšinu z nás činnosťou, ktorú opakujeme raz za 10 či viac rokov, preto efekt opakovaného využívania služieb jedného podnikateľa je významne nižší ako v iných odvetviach. To spôsobuje, že realitný trh sa nedokáže sám očistiť od nekvalitných či nepoctivých realitných sprostredkovateľov, a to najmä vzhľadom na ich neustály prílev z dôvodu nízkych, resp. žiadnych požiadaviek na vstup do podnikania. Keď doplním, že celkový objem provízií realitných kancelárií sa ročne na Slovensku pohybuje na úrovni 100 miliónov eur,(6) je každému jasné, že evolúcia realitného trhu sa inak ani uberať nemohla. Sami realitní sprostredkovatelia pejoratívne prezývajú svoje prostredie ako „realitná džungľa“.

Je legislatívnym paradoxom, že finanční sprostredkovatelia, ktorí klientov usmerňujú v sporení hoci len symbolickej mesačnej čiastky, musia mať odbornú kvalifikáciu a podliehajú dohľadu (Národnej banky Slovenska,(7) resp. Českej národnej banky(8)), zatiaľ čo realitní sprostredkovatelia, ktorí riadia transfer často celoživotného majetku klientov (nehnuteľností), môžu pôsobiť bez preukázania potrebných základných znalostí, vzdelania a skúseností.(9)

Za hlavný problém trhu realitných služieb Ministerstvo pro místní rozvoj ČR považuje existujúcu (lepšie povedané takmer neexistujúcu) právnu úpravu realitného sprostredkovania. V Českej republike je realitná činnosť stále voľnou živnosťou,(10) čo spôsobilo, že Česká republika má najviac realitných sprostredkovateľov v prepočte na obyvateľa v Európe. Podľa štatistických údajov z roku 2013 bolo v Českej republike aktívnych 14 602 realitných sprostredkovateľov.(11) Výsledkom nedostatočnej právnej úpravy sú negatívne javy na trhu realitného sprostredkovania, medzi ktoré môžeme zaradiť najmä nízku či úplne chýbajúcu odbornú spôsobilosť realitných sprostredkovateľov, nízku kvalitu poskytovaných realitných služieb a vysokú nedôveru verejnosti v realitné kancelárie. Uvedené problémy sú pre Českú a Slovenskú republiku identické.

1. Zákon o realitním zprostředkování v Českej republike

Snaha o zvýšenú ochranu spotrebiteľa (ktorá je programovou prioritou českej aj slovenskej vlády), dlhodobý tlak nespokojnej verejnosti, mnohé medializované kauzy, v ktorých prišli ľudia o celoživotné úspory a kritika zo strany spotrebiteľských združení vyústili už v roku 2014 do zámeru českej vlády, pripraviť návrh zákona, ktorého cieľom mala byť kultivácia realitného trhu a vytvorenie pravidiel činnosti realitných sprostredkovateľov. Nasledovali štúdie problematiky a výskumy,(12) ktoré sa premietli do návrhu zákona o realitním zprostředkování. Zákon bol schválený Poslaneckou snemovňou Parlamentu ČR 8. novembra 2019 a podpísaný prezidentom Českej republiky 8. januára 2020. Navrhovaná účinnosť k 1. 1. 2020 sa ukázala ako časovo neuskutočniteľná, preto zákon nadobudne účinnosť 15 dní po vyhlásení zákona v Zbierke zákonov.

Podľa dôvodovej správy(13) má zákon o realitním zprostředkování upraviť chýbajúce pravidlá pre výkon realitného sprostredkovania, prispieť k zvýšeniu odbornej kvalifikácie subjektov vykonávajúcich realitnú činnosť, zvýšiť konkurencieschopnosť českých sprostredkovateľov v rámci európskeho trhu a zabezpečiť ochranu spotrebiteľov. Zákon o realitním zprostředkování vo svojom paragrafovom znení upravuje definície jednotlivých pojmov (realitné sprostredkovanie, realitná zmluva atď.), práva a povinnosti realitných sprostredkovateľov, poistenie realitného sprostredkovateľa, zmluvu o realitnom sprostredkovaní, kontrolu, priestupky, sankcie a záverečné ustanovenia, zmenu voľnej živnosti na viazanú.

V nasledujúcich častiach budem analyzovať vybrané novinky, ktoré český zákon o realitnom sprostredkovaní prináša.

2. Zmena v živnostenskom zákone

Doposiaľ bolo v Českej republike podnikanie v oblasti realitného sprostredkovania upravené len v živnostenskom zákone.(14) Od 1. 7. 2008 je „realitná činnosť“ (realitné sprostredkovanie)(15) zaradená v prílohe č. 4 živnostenského zákona ČR ako voľná živnosť pod položkou č. 58 „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“.

Český živnostenský zákon definuje voľné živnosti nasledovne:(16) „Živnost volná je živnost opravňující k výkonu činností, pro jejichž provozování tento zákon nevyžaduje prokazování odborné ani jiné způsobilosti. K získání živnostenského oprávnení pro živnost volnou musí být splneny všeobecné podmínky provozování živnosti(17) a u podnikatele ani u odpovedného zástupce, je-li ustanoven, nesmí trvat prekážka provozování živnost“.(18)

Z definície voľnej živnosti nepochybne vyplýva, že získanie živnostenského oprávnenia k prevádzkovaniu realitnej činnosti nie je podľa súčasnej právnej úpravy podmienené splnením žiadnych špecifických podmienok. Môžeme teda konštatovať, že realitnú činnosť môže v súčasnom právnom stave vykonávať doslova každý, kto splní všeobecné podmienky prevádzkovania živnosti – spôsobilosť na právne úkony a bezúhonnosť.

Práve kvôli neexistujúcim požiadavkám na odbornú spôsobilosť realitných sprostredkovateľov v Českej republike zákon o realitním zprostředkování novelizuje aj živnostenský zákon ČR tak, že mení v prílohe živnostenského zákona ČR voľnú živnosť „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“ na viazanú živnosť „Realitní zprostredkování“, pre výkon ktorého živnostenský zákon bude vyžadovať preukázanie odbornej spôsobilosti na základe výsledkov formálneho vzdelávania – predloženia dokladov o vysokoškolskom vzdelaní vo vybraných odboroch, dokladov o vzdelaní (bakalárskom, stredoškolskom s maturitou) a 3 roky praxe(19) alebo dokladu o profesnej kvalifikácii podľa zákona o uznávaní výsledkov ďalšieho vzdelávania.(20) Uvedená formulácia požiadaviek odbornej spôsobilosti sa nápadne podobá na úpravu aktuálne platnú podľa živnostenského zákona v Slovenskej republike, ktorá sa, ako som už vyššie spomenul, ukázala ako nefunkčná a v praxi sa často a ľahko obchádza.

Okrem viazanej živnosti Realitní zprostředkování do českého živnostenského zákona pribudne aj nová voľná živnosť „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“. V rozsahu voľnej živnosti bude možné vykonávať obchodovanie, t. j. predaj či prenájom vlastných nehnuteľností – typicky developerská či investorská činnosť.

Hoci po prvý raz v histórii samostatnej Českej republiky bude právna úprava od realitných sprostredkovateľov vyžadovať preukázanie odbornej spôsobilosti, nedá mi k schválenému zneniu sa vyjadriť aj menej pozitívne. Zákon sa vybral až príliš tradičným smerom, keď po realitných sprostredkovateľoch vyžaduje preukázanie vysokoškolského vzdelania alebo stredoškolského vzdelania s maturitou a praxou v realitách. V súčasnosti neexistuje vysokoškolský štúdijný program špecializovaný na realitný obchod. Odborne zdatný realitný sprostredkovateľ by mal poznať základy práva, ekonómie, financií, marketingu a stavebníctva. Na splnenie zákonných požiadaviek postačí preukázanie znalostí vysokoškolským diplomom len z jedného z týchto odborov. Je na škodu veci, že predkladateľ nenašiel odvahu zapracovať do návrhu zákona požiadavku odbornej skúšky kopírujúcej požiadavky, ktoré táto profesia reálne vyžaduje. V legislatívach jednotlivých európskych krajín sa dá nájsť veľa inšpiratívnych riešení.(21)

Ako pozitívny prvok v českej legislatíve hodnotím povinnosť vykonávať viazané živnosti len prostredníctvom fyzických osôb, ktoré spĺňajú požiadavky odbornej spôsobilosti. Na rozdiel od právnej úpravy platnej v Slovenskej republike, ktorá požaduje odbornú spôsobilosť len od zodpovedného zástupcu, v Českej republike musí byť odborne spôsobilý každý, kto u podnikateľa činnosť vykonáva. Pre výkon realitného sprostredkovania bude živnostenský zákon vyžadovať od každej fyzickej osoby, ktorá pre podnikateľa činnosť vykonáva, preukázanie odbornej spôsobilosti približne v rovnakom rozsahu ako zákon vyžaduje od samotného podnikateľa.

2.1 Vplyv na advokátov podnikajúcich v Českej republike

Slovenskí advokáti, resp. ich klienti, ktorí v Českej republike dosiaľ podnikali v oblasti realitného sprostredkovania na základe voľnej živnosti, budú po účinnosti zákona o realitním zprostředkování povinní do 6 mesiacov odo dňa účinnosti tohto zákona ohlásiť živnostenskému úradu viazanú živnosť „Realitní zprostředkování“ a doložiť doklady preukazujúce splnenie podmienky odbornej spôsobilosti pre jej prevádzkovanie. Uplynutím šesťmesačného prechodného obdobia zanikne právo všetkých realitných sprostredkovateľov vykonávať túto činnosť na základe doterajšej voľnej živnosti.

3. Nové pojmy a inštitúty

Zákon o realitním zprostředkování po prvý raz definuje pojmy a inštitúty ako realitné sprostredkovanie, realitný sprostredkovateľ, zmluva o realitnom sprostredkovaní, či realitná zmluva. V nasledujúcej časti sa venujem práve im.

3.1 Realitná zmluva

Realitnú zmluvu zákon o realitním zprostředkování definuje ako zmluvu o nadobudnutí (1.) vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci alebo (2.) práva, ktoré obsahuje alebo je s ním spojené oprávnenie užívať nehnuteľnú vec, byt alebo nebytový priestor, okrem prípadov, kedy ide o ubytovanie.

Zmluva o nadobudnutí vlastníckeho práva je zovšeobecneným pomenovaním pre zmluvy špecifikované v § 2055 – 2188 Občanského zákoníka(22) (ďalej len „Občiansky zákonník ČR“), teda pre zmluvy, na základe ktorých dochádza k prevodu vlastníckeho práva veci (darovacia, kúpna a zámenná zmluva). Zákon vymedzil pojem nadobudnutie nehnuteľnej veci zámerne čo najvšeobecnejšie s ohľadom na terminológiu používanú Občianskym zákonníkom ČR v § 1099 – 1108 OZ (prevod vlastníckeho práva), taktiež zákonom o dani z nadobudnutia nehnuteľností či katastrálnym zákonom. Definícia pojmu nezahŕňa spôsoby nadobudnutia nehnuteľností napr. dražbou, pretože nejde o spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti na základe zmluvy.

Pod pojmom právo, ktoré obsahuje alebo je s ním spojené oprávnenie užívať nehnuteľnú vec, byt alebo nebytový priestor, predkladateľ zákona podľa dôvodovej správy myslí jednak nájom, ale aj nadobudnutie podielu v bytovom družstve, vecné bremeno užívania nehnuteľnosti či právo stavby.

Ak by existoval pojem realitná zmluva s rovnakou definíciou aj v slovenskom právnom poriadku, podľa prvej časti definície (zmluva o nadobudnutí vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci) by tento pojem zahŕňal predovšetkým zmluvy uvedené v Občianskom zákonníku – kúpnu zmluvu, zámennú zmluvu a darovaciu zmluvu, prípadne inominátne zmluvy, ktorých súčaťou je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Výklad, ktorý by začleňoval pod pojem realitná zmluva aj právne úkony spravujúce sa Obchodným zákonníkom, najmä zmluvu o predaji podniku, zmluvu o prevode obchodného podielu či zmluvu o prevode akcií (v prípade, ak sa v majetku podniku nachádza nehnuteľnosť), by bol zrejme príliš extenzívny a v rozpore s účelom zákona. V zmysle druhej časti definície pojmu realitná zmluva (zmluva o nadobudnutí práva, ktoré obsahuje alebo je s ním spojené oprávnenie užívať nehnuteľnú vec, byt alebo nebytový priestor) by bolo treba zaradiť všetky nájomné a podnájomné vzťahy, práva zodpovedajúce vecným bremenám a rovnako aj práva z členstva v bytových družstvách.

3.2 Realitné sprostredkovanie

Realitné sprostredkovanie definuje zákon o realitním zprostředkování v § 2 písm a) ako „činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavrení realitní smlouvy“. Pojem realitné sprostredkovanie zákon ďalej precizuje v § 3 ods. 1 a 2 nasledovne:

„(1) Realitní zprostredkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavrení realitní smlouvy se zájemcem.

(2) Realitní zprostredkování zahrnuje zpravidla
a) poskytnutí inzertní služby,
b) posouzení stavu nemovité veci a zpracování návrhu nabídkové ceny,
c) zpracování marketingu nemovité veci,
d) zajištení prohlídky nemovité veci,
e) obstarání stavebne technické dokumentace související s nemovitou vecí,
f) zprostredkování poskytnutí právních služeb,
g) zprostredkování úschovy za účelem zajištení plnení z realitní smlouvy.“

Z uvedených ustanovení zákona o realitním zprostředkování možno vyvodiť nasledovné definičné znaky realitného sprostredkovania:

a) ide o sprostredkovanie uzatvorenia presne špecifikovaného právneho úkonu – realitnej zmluvy

b) zahrňuje vždy vyhľadanie toho, kto má záujem o uzatvorenie realitnej zmluvy

c) exemplifikatívny výpočet činností uvedených v § 3 ods. 2 zákona o realitním zprostředkování. Viacúrovňová definícia realitného sprostredkovania pôsobí skôr mätúco.

Najmä exemplifikatívny výpočet činností uvedených v § 3 ods. 2 zákona nie je ideálnym legislatívnym riešením. Keďže ide len o príkladný výpočet, nebolo potrebné zákonom vybrané činnosti vôbec menovať. Uvedením činností vzniklo viac otázok ako odpovedí. Napríklad „poskytnutie inzertnej služby“ sa v praxi vykonáva prostredníctvom inzertných portálov, ktoré sa buď špecializujú len na nehnuteľnosti, alebo ide o portály so všeobecnou inzerciou. Inzercia, ktorá je zverejnená na realitnom portáli, tiež spĺňa všetky znaky realitného sprostredkovania v zmysle zákona. Je poskytnutím inzertnej služby (§ 3 ods. 2 písm. a), nepochybne zahŕňa vyhľadanie záujemcu o uzatvorenie realitnej zmluvy (§ 3 ods. 1) a nepochybne je jej účelom sprostredkovať uzatvorenie realitnej zmluvy. Z uvedeného dôvodu by mali mať aj prevádzkovatelia portálov po účinnosti zákona o realitním zprostředkování oprávnenie na vykonávanie viazanej živnosti („realitní zprostředkování“). Predkladateľ zákona v dôvodovej správe uvádza opačný názor, teda, že činnosť realitných serverov nebude považovaná za realitné sprostredkovanie. Otázkou bude ako sa k veci postaví dozorný orgán, prípadne súdy.

Rovnako všetky znaky realitného sprostredkovania v zmysle zákona spĺňa aj spracovanie marketingu nehnuteľnosti (§ 3 ods. 2 písm. c)). Typickým príkladom je marketingová kampaň pripravená pre konkrétny developerský projekt, kedy reklamná, resp. marketingová agentúra pripraví kampaň, nakúpi mediálne nástroje ako čas vo vysielaní, billboardy, online reklamu, avšak so samotným realitným obchodom nemá nič spoločné. Prvý kontakt s klientom, obhliadku, zmluvnú dokumentáciu, prevod vlastníckeho práva a ďalšie úkony zabezpečuje výhradne developer.

Vzhľadom na to, že zákon o realitním zprostředkování je predpisom správneho práva, mal by exaktne definovať okruh činností, na ktoré sa vzťahuje, aby dotknuté osoby, ktorých činnosť napĺňa znaky realitného sprostredkovania mohli splniť svoju povinnosť ohlásiť živnosť. V dôvodovej správe ku skoršiemu návrhu zákona o realitním zprostředkování predkladateľ zákona dokonca uviedol, že rozsah pojmu realitné sprostredkovanie definoval vedome veľmi široko a „tím ponechal prostor pro příslušnou judikaturu, která určí, co je a není činností v rámci tohoto podnikání bez ohledu na prípadnou existenci či neexistenci príslušného podnikatelského oprávnení.“(23) Takýto pohľad predkladateľa zákona na definovanie znakov regulovanej činnosti je skôr opakom právnej istoty a v praxi má nepochybne potenciál spôsobovať výkladové a aplikačné problémy.

Riešením by mohlo byť jednotlivé činnosti vykonávané pri realitnom sprostredkovaní uviesť taxatívne a realitné sprostredkovanie následne definovať ako kombináciu najmenej dvoch z týchto činností. Tým by sa z rozsahu vylúčili všetci podnikatelia zameriavajúci sa len na jednu odbornú činnosť, ktorá svojou povahou nie je realitným sprostredkovaním, ako sú napr. poskytovatelia marketingových, inzertných či fotografických služieb. Ak by určité okrajovo využívané služby, ktoré súvisia s realitnou činnosťou, ostali nepovšimnuté, nepredstavovalo by to podľa môjho názoru zásadný koncepčný problém.

Napriek tomu, že definícia pojmu realitné sprostredkovanie v zákone o realitním zprostředkování má svoje nedostatky, právny stav po nadobudnutí účinnosti uvedeného zákona bude lepší než je v súčasnosti na Slovensku. Podľa nášho právneho poriadku je na vykonávanie realitného sprostredkovania v živnostenskom zákone (označované ako „realitná činnosť“) oprávnený ten podnikateľ, ktorý má na túto živnosť oprávnenie. Zásadný problém však v praxi spôsobuje, že živnostenský zákon a ani iné normy nedefinujú, aké činnosti sa pod pojmom „realitná činnosť“ skrývajú. Výklad pojmu realitná činnosť teda závisí len na úvahe konkrétneho správneho orgánu, čo medzi podnikateľmi spôsobuje právnu neistotu.

3.3 Realitný sprostredkovateľ

Podľa zákona o realitním zprostředkování je realitným sprostredkovateľom ten, „kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostredkování“. Uvedená definícia je lex specialis k pojmu sprostredkovateľ v zmysle § 2445 a nasl. Občianskeho zákonníka ČR. Definícia realitného sprostredkovateľa explicitne uvádza, že ním je len podnikateľ. Podnikateľom sa v zmysle § 420 ods. 1 českého Občianskeho zákonníka rozumie osoba, ktorá spĺňa nasledovnú podmienku: „samostatne vykonává na vlastní účet a odpovednost výdelečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se zámerem činit tak soustavne za účelem dosažení zisku, je považován se zretelem k této činnosti za podnikatele.” S ohľadom na uvedené a ako vyplýva aj z dôvodovej správy, je nepochybné, že zákon o realitním zprostředkování sa nebude vzťahovať na sprostredkovanie v rámci výpomoci medzi známymi či blízkymi osobami.

Práva a povinnosti realitného sprostredkovateľa sa podľa prijatého zákona budú vzťahovať aj na osoby, ktoré hoci naplňajú pojmové znaky realitného sprostredkovania, nemajú príslušné živnostenské oprávnenie, a teda nie sú podnikateľmi v zmysle zákona o realitním zprostředkování. Ak osoba uskutočňuje úkony, ktoré napĺňajú zákonné znaky realitného sprostredkovania, stáva sa realitným sprostredkovateľom aj keď príslušné živnostenské oprávnenie nemá. Ak však realitný sprostredkovateľ vykonáva realitné sprostredkovanie v rozpore so zákonom (napr. porušuje zákonné povinosti týkajúce sa úschovy finančných prostriedkov klienta) a zároveň nemá živnostenské oprávnenie na realitné sprostredkovanie (vykonáva neoprávnené podnikanie), dopúšťa sa priestupku nielen podľa zákona o realitním zprostředkování, ale aj podľa živnostenského zákona, prípadne trestného zákona.(24)

Dramatický skok v odbornosti českých realitných sprostredkovateľov sa po účinnosti zákona očakávať nedá. Slabou stránkou zákona je, že ponechal otvorené dvere pre ďalšie pôsobenie súčasných nekvalifikovaných sprostredkovateľov. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR pri príprave analýzy k zákonu tvrdilo, že na súčasnom realitnom trhu je medzi realitnými sprostredkovateľmi veľký počet neodborníkov, na strane druhej po účinnosti schváleného zákona umožní týmto neodborníkom naďalej s realitami podnikať. Stačí im splniť požiadavku stredoškolského vzdelania s maturitou a tri roky praxe v odbore, čo v časoch existencie realitnej činnosti ako voľnej živnosti spĺňa drvivá väčšina súčasných realitných sprostredkovateľov. Je zbytočné dodať, že osoba sa odborníkom nestane opakovaním neodborne poskytovanej služby, hoci aj niekoľko rokov. Kvalifikácia a odborné znalosti by sa v povolaní, kde ide o celoživotný majetok klientov, nemali získavať učením sa na vlastných chybách.

3.4 Zmluva o realitnom sprostredkovaní

Zákon o realitním zprostředkování definuje nový typ pomenovanej zmluvy, a to zmluvu o realitnom sprostredkovaní,(25) ktorá je osobitnou úpravou k sprostredkovaniu v zmysle § 2445 a nasl. Občianskeho zákonníka ČR. Ak zákon o realitním zprostředkování neustanovuje inak, pre zmluvu o realitnom sprostredkovaní sa subsidiárne použijú ustanovenia Občianskeho zákoníka ČR o sprostredkovaní.

V zmysle zákona zmluvou o realitnom sprostredkovaní sa realitný sprostredkovateľ zaväzuje, že záujemcovi sprostredkuje uzatvorenie realitnej zmluvy. Zmluva o realitnom sprostredkovaní je definovaná ako formálna, pričom námietku relatívnej neplatnosti pre nedostatok písomnej formy môže vzniesť len záujemca, čo najmä v prípadoch, kedy je záujemcom iný podnikateľ, vytvára podstatnú nerovnováhu medzi zmluvnými stranami.

Zmluvu o realitnom sprostredkovaní môže realitný sprostredkovateľ uzavrieť tak s podnikateľom, ako aj so spotrebiteľom, pričom zákon výslovne uvádza, ktoré ustanovenia sa vzťahujú výlučne na prípady, kedy je záujemcom spotrebiteľ.

Zákon určuje tieto podstatné náležitosti zmluvy o realitnom sprostredkovaní:

1. a) označenie predmetu prevodu, alebo predmetu užívania
2. b) výšku kúpnej ceny, nájomného alebo inej odplaty, poprípade spôsob ich určenia, ak je zmluva odplatná
3. c) výšku provízie, alebo spôsob jej určenia.

Ak by zmluva medzi realitným sprostredkovateľom a záujemcom neobsahovala vyššie uvedené podstatné náležitosti, bola by sankcionovaná relatívnou neplatnosťou. Námietku neplatnosti môže opäť vzniesť len záujemca.

Zákon o realitním zprostředkování osobitne upravuje tzv. výhradné realitné sprostredkovanie (v realitnej praxi často označované ako „exkluzívna sprostredkovateľská zmluva“). Výhradné sprostredkovanie je v oboch krajinách často využívaným inštitútom. Realitnému sprostredkovateľovi dáva istotu, že za odvedenú prácu dostane zaplatené a nepredbehne ho iný kolega, ktorý bol rýchlejší, čo však neznamená, že si prácu odviedol kvalitne. Klient pri udelení výhradného zastúpenia na druhej strane očakáva od realitného sprostredkovateľa, že sa jeho prípadu bude plnohodnotne a prioritne venovať.

Zákon definuje, že v prípade dohody medzi realitným sprostredkovateľom a záujemcom (klientom) o výhradnom realitnom sprostredkovaní, dochádza k obmedzeniu práva záujemcu uzatvoriť zmluvu o realitnom sprostredkovaní k rovnakému predmetu s iným realitným sprostredkovateľom, ako i práva záujemcu na uzatvorenie realitnej zmluvy bez súčinnosti realitného sprostredkovateľa. Regulácia sa dotýka obmedzenia dĺžky výhradného sprostredkovania v prípade, ak je záujemcom spotrebiteľ. Najdlhšia možná doba tejto dohody je šesť mesiacov, avšak môže byť opakovane predlžovaná, najskôr 30 dní pred jej uplynutím. Vo vzťahoch medzi podnikateľmi necháva predkladateľ zákona dĺžku výhradného sprostredkovania v dispozícii zmluvnej voľnosti. Vyplýva to z praxe, kedy najmä v prípadoch spolupráce „realitný sprostredkovateľ – developer“ by bola 6 mesačná doba príliš krátka. Realitný sprostredkovateľ realizuje predaj developerských projektov často ešte „z papiera“, t. j. v čase výstavby, avšak k ukončeniu obchodu dochádza až po výstavbe a kolaudácii. Podobne pri predaji väčších objektov, je proces predaja náročnejší a často trvá aj viac ako 12 mesiacov.

3.5 Provízia

Zákon obsahuje aj ustanovenia o zmluvnej odmene realitného sprostredkovateľa (provízii). V praxi je najbežnejším prípadom vzniku práva na províziu okamih uzatvorenia realitnej zmluvy. Ak by po účinnosti nového zákona mal realitný sprostredkovateľ záujem uzatvoriť zmluvu o realitnom sprostredkovaní, podľa ktorej mu nárok na províziu vzniká pred dňom uzatvorenia realitnej zmluvy, je takáto dohoda platná len vtedy, ak klienta poučí, že splatnosť provízie nie je viazaná na uzatvorenie realitnej zmluvy. V takých prípadoch však splatnosť provízie nesmie nastať skôr než realitný sprostredkovateľ obstará príležitosť na uzatvorenie realitnej zmluvy (obstará pre klienta druhú zmluvnú stranu). Zákon tým chráni klienta pred zaplatením provízie skôr, ako by došlo k naplneniu účelu realitného sprostredkovania.

Zo všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka ČR vyplýva, že v prípade, ak bola zmluva, ku ktorej sprostredkovanie smerovalo, uzatvorená až po zániku sprostredkovateľskej zmluvy, sprostredkovateľovi ostáva nárok na odmenu zachovaný. Zákon o realitním zprostředkování túto úpravu modifikuje v tom zmysle, že ak bola zmluva, ku ktorej sprostredkovanie smerovalo (realitná zmluva), uzatvorená až po zániku sprostredkovateľskej zmluvy z dôvodu nečinnosti, pochybenia alebo neposkytnutia zodpovedajúcej súčinnosti realitného sprostredkovateľa, nemá realitný sprostredkovateľ nárok na províziu, ak je klientom spotrebiteľ. Zákon takto reaguje na prax niektorých realitných sprostredkovateľov, ktorí za trvania zmluvy o realitnom sprostredkovaní, napr. svojou neznalosťou či chybnými postupmi uzatvorenie realitnej zmluvy nepriamo marili alebo sťažovali. Klient si často tieto obchody musí dokončiť sám.

Český realitný zákon predstavuje nepochybne reguláciu s dobrým zámerom. Vytrvalú prácu zástupcov Ministerstva pro místní rozvoj Českej republiky pri tvorbe a presadzovaní zákona treba oceniť. Aj čiastočná a v niektorých aspektoch menej prepracovaná právna úprava je veľkým krokom ku kultivácii realitného sprostredkovania v Českej republike.

Úspech českých legislatívcov je dôvodom na malú radosť aj na Slovensku. Dovoľujem si vyjadriť nádej, že aj u nás sa dočkáme osobitnej normy, ktorá na realitný trh vnesie pravidlá a prispeje ku kultivácii jeho subjektov. Po vzore našich západných susedov to bude už oveľa ľahšie. Stačí nájsť odvahu.

Poznámky

• 1) Znenie zákona je dostupné na oficiálnej stránke Poslaneckej snemovne Parlamentu Českej republiky: http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=8&CT=391&CT1=0

2) Zákon č. 279/2001 Z. z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon). 3) Ministerstvo pro místní rozvoj Českej republiky, Závěrečná zpráva z hodnocení dopadů regulace (RIA) k návrhu zákona o realitním zprostředkování a o změně zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů (zákon o realitním zprostředkování), str. 9, zdroj: www.mmr.cz. [navštívené dňa: 22. 11. 2019] 4) Realitná únia SR je najväčším združením realitných sprostredkovateľov na Slovensku (má 780 členov, patrí do nej približne 60 % aktívnych realitných sprostredkovateľov v SR). 5) Neviditeľná ruka trhu je pojem, ktorý zaviedol ekonóm Adam Smith na opis samoregulácie trhu prostredníctvom konkurencie, rovnováhy ponuky a dopytu a skutočnosti, že všetci účastníci trhu sa snažia o maximalizáciu svojho zisku. Tento prístup sa považuje za jednu z ekonomických verzií Darwinovej teórie prirodzeného výberu. 6) Údaj z realitnej konferencie REALITY 2019 na tému investovanie do nehnuteľností, organizovaná Realitnou úniou SR, jún 2019, Bratislava. 7) Zákon č. 186/2009 Z. z. o finančnom sprostredkovaní a finančnom poradenstve a o zmene a doplnení niektorých zákonov. 8) Zákon č. 6/1993 Sb. o Českej národnej banke v platnom znení 9) Na realitnom trhu je bežným javom napríklad nesprávne stanovená pre- dajná cena nehnuteľnosti. 10) Príloha č. 4 zákona č. 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání v znení neskorších predpisov (živnostenský zákon ČR). 11) Ministerstvo pro místní rozvoj Českej republiky, Závěrečná zpráva z hodnocení dopadů regulace (RIA) k návrhu zákona o realitním zprostředkování a o změně zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů (zákon o realitním zprostředkování), str. 13, zdroj: www.mmr.cz. [navštívené dňa: 15. 8. 2019] 12) Pozri Návrh vecného zámeru zákona o poskytovaní služieb realitných sprostredkovateľov, Ministerstvo místního rozvoje ČR, https://www.mmr.cz/getmedia/c8c04144-11ce-4990-aebe-2314d03bfc85/Vecny_zamer_zakona_o_posky-tovani_sluzeb_realitnich_zprostredkovatelu.pdf

13) Znenie dôvodovej správy dostupné na oficiálnej stránke Poslaneckej snemovne Parlamentu Českej republiky: http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=8&CT=391&CT1=0

14) Zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (ďalej len „živnostenský zákon ČR“) 15) Pojmy realitná činnosť a realitné sprostredkovanie budú v článku používané ako synonymá 16) § 25 živnostenského zákona ČR 17) Všeobecnými podmienkami prevádzkovania živnosti v zmysle § 6 ods. 1 živnostenského zákona ČR sú: a) plná svéprávnost, kterou lze nahradit přivolením soudu k souhlasu zákonného zástupce nezletilého k samostatnému provozování živnosti b) bezúhonnost 18) § 8 a § 11 ods. 3 živnostenského zákona ČR 19) § 7 ods. 4 živnostenského zákona ČR: „Pokud je v rámci odborné způsobilosti vyžadována praxe v oboru, rozumí se jí pro účely tohoto zákona výkon odborných činností náležejících do oboru nebo příbuzného oboru živnosti osobou samostatně výdělečně činnou v oboru nebo v příbuzném oboru na základě příslušného oprávnění k podnikatelské činnosti, osobou pověřenou vedením obchodního závodu (dále jen „závod“) nebo odštěpného závodu, odpovědným zástupcem, osobou bezprostředně odpovědnou za řízení činnosti, která je předmětem živnosti, nebo osobou vykonávající samostatné odborné práce odpovídající oboru živnosti v pracovněprávním vztahu, služebním, členském nebo obdobném poměru (dále jen „pracovněprávní vztah“). Dobou praxe se rozumí doba výkonu odborných činností konaných v pracovním poměru po stanovenou týdenní pracovní dobu nebo souměřitelná doba výkonu těchto činností konaných v pracovním poměru po kratší pracovní dobu nebo v jiném pracovněprávním vztahu nebo s tím souměřitelná doba výkonu odborných činností osobou samostatně výdělečně činnou, osobou pověřenou vedením závodu nebo odštěpného závodu nebo odpovědným zástupcem. Za příbuzné obory se považují obory, které užívají stejných nebo podobných pracovních postupů a odborných znalostí.“ 20) Zákon č. 179/2006 Sb., Zákon o ověřování a uznávání výsledků dalšího vzdělávání a o změně některých zákonů (zákon o uznávání výsledků dalšího vzdělávání). 21) Pozri k tomu PLAVEC, M.: Regulácia realitnej činnosti z pohľadu Európskej komisie. In: Zborník príspevkov z III. ročníka medzinárodnej vedeckej konferencie Banskobystrické zámocké dni práva usporiadanej Právnickou fakultou Univerzity Mateja Bela v Banskej Bystrici. vyd. Banská Bystrica: Belianum, 2018. s. 291, ISBN 978-80-557-1405-9 22) Zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník 23) Dôvodová správa k Návrhu zákona o realitním zprostředkování, str. 26, Ministerstvo místního rozvoje ČR, www.mmr.cz. [navštívené dňa: 15. 8. 2019] 24) Pozri k tomu aj: Laciak, O.: Trestné oznámenia v obchodných vzťahoch a zásada ultima ratio In: Trestné právo ako ultima ratio – hmotnoprávne a procesnoprávne aspekty. – Bratislava : Univerzita Komenského, Právnická fakulta, 2016, s. 152 – 159. ISBN 978-80-7160-436-5 25) § 9 Zákona o realitním zprostředkování

Autor
JUDr. Mojmír Plavec RSc.

Zdroj
https://www.sak.sk/web/sk/cms/sak/bulletin/archiv/proxy/list/form/picker/event/page/10