Abstrakt
V predkladanom článku sa autorka venuje spoločnej nehnuteľnosti a spoločne obhospodarovaným nehnuteľnostiam, ktoré sú v správe pozemkových spoločenstiev a zmenám, ktoré v tejto oblasti nastali po prijatí zákona č. 110/2018 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Upozorňuje na povinnosť pozemkových spoločenstiev prispôsobiť svoje právne pomery tejto právnej úprave do 30. 6. 2019, v tejto súvislosti dáva do pozornosti oblasti, ktoré je potrebné upraviť v Zmluve o pozemkovom spoločenstve vo vzťahu k typu nehnuteľností, ktoré spoločenstvo spravuje a navrhuje niektoré možné riešenia.
Národná rada Slovenskej republiky prijala dňa 14. 3. 2018 zákon č. 110/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení zákona č. 34/2014 Z. z. a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (ďalej v texte len „novela ZoPS“ a Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách ďalej v texte len „ZoPS“). Novela ZoPS nadobudla účinnosť 1. júla 2018, okrem troch výnimiek, ktoré nadobudli účinnosť 1. októbra 2018 a v zmysle § 32a ods. 2 novely sú pozemkové spoločenstvá povinné prispôsobiť zmluvu o spoločenstve alebo stanovy tomuto zákonu do 30. júna 2018. Samotný fakt, že zákonodarca dal pozemkovým spoločenstvách časový priestor viac ako tri mesiace na oboznámenie sa s týmto zákonom a následne 12 mesiacov na prispôsobenie svojich základných dokumentov novým zákonným podmienkam potvrdzuje rozsiahlosť tejto novely. Ambíciou tohto príspevku je zamyslieť sa nad niektorými zo zmien, ktoré autorka tohto článku z hľadiska svojej praxe považuje za podstatné, a treba uviesť, že mnohé z týchto zmien sú vítané a v praxi potrebné.
I. Úvod do problematiky
Pozemkové spoločenstvá ako spoločenstvá osôb, ktoré sa združujú predovšetkým za účelom spoločného hospodárenia na spoločnej nehnuteľnosti, boli do nášho právneho poriadku zavedené s účinnosťou od 26. augusta 1993 v § 40 zákona č. 187/1993 Zb., ktorý novelizoval zákon č. 330/1991 Zb., a ktorý platil do 31. augusta 1995. S účinnosťou od 1. septembra 1995 bol prijatý zákon č. 181/1995 Zb. o pozemkových spoločenstvách, ktorý riešil prvýkrát komplexne vznik, právne postavenie, hospodárenie a zánik pozemkových spoločenstiev, ako aj niektoré práva, povinnosti a vzájomné vzťahy členov pozemkového spoločenstva. S účinnosťou od 1. 5. 2013 bol nahradený ZoPS.
Zákon o pozemkových spoločenstvách, prijatý 26. marca 2013, je podstatne novelizovaný po piatich rokoch od svojho prijatia. Prvou novelou tohto zákona bol síce zákon č. 34/2014 Z. z., avšak ten vo svojom čl. V priniesol len „drobné zmeny“, ktoré odstraňovali chyby, ktoré sa do zákona dostali počas legislatívneho procesu a najmä splnil svoj hlavný účel – predĺžil pozemkovým spoločenstvám lehotu na prispôsobenie sa ZoPS z 28. februára 2014 na 30. júna 2014, čo z praktického hľadiska bolo viac ako nevyhnutné.
Je dobrou správou, že zákonodarca v prípade novely ZoPS vzal do úvahy tieto skúsenosti a priamo poskytol pozemkovým spoločenstvám dostatočný časový priestor na prispôsobenie sa novej právnej úprave do 30. júna 2019.
Pozemkové spoločenstvá sa podľa nehnuteľností, ktoré sa nachádzajú v ich správe, delia v princípe (a zjednodušene) na tieto typy:
a) pozemkové spoločenstvá, ktoré majú v správe spoločnú nehnuteľnosť – v tomto prípade sú členmi pozemkového spoločenstva všetci vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti,
b) pozemkové spoločenstvá, ktoré majú v správe spoločne obhospodarované nehnuteľnosti – v tomto prípade sú členmi spoločenstva všetci vlastníci nehnuteľností, ktoré sú spoločne obhospodarované, bez ohľadu na skutočnosť, či majú tieto nehnuteľnosti vo výlučnom vlastníctve alebo podielovom spoluvlastníctve
c) pozemkové spoločenstvá, ktoré majú v správe oba typy nehnuteľností.
Je zrejmé, že typ nehnuteľnosti, ktoré spravuje pozemkové spoločenstvo pre svojich členov, je pre ne určujúcim faktorom, preto sa tento článok venuje zmenám, ktoré zaviedla novela ZoPS z pohľadu spravovaných typov nehnuteľnosti.
II. Spoločná nehnuteľnosť
II.1 Definícia spoločnej nehnuteľnosti
Spoločná nehnuteľnosť ako právny inštitút je historickým dedičstvom feudálneho Uhorska,[1] ktorý je v našich zemepisných šírkach ojedinelý. Naša krajina je jedinou z krajín bývalého Uhorska, v ktorej bol tento inštitút obnovený, a to v roku 1991 v § 37 ods. 1 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách.
Spoločnou nehnuteľnosťou[2] je jedna nehnuteľná vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov. Zákonodarca zakotvil v zákone historické súvislosti vzniku spoločnej nehnuteľnosti doplnením odkazu na pôvodné zákonné články uhorského práva, ktoré ich upravovali. Tým jasne definoval, že spoločná nehnuteľnosť je historickým inštitútom a neponechal žiadnu pochybnosť o tom, že v súčasnosti podľa platných právnych predpisov takáto nehnuteľnosť nemôže vzniknúť.
Taktiež nie je možné, aby sa spoločné nehnuteľnosti rozširovali prikupovaním susediacich pozemkov.
II.2 Oddelenie spoločnej nehnuteľnosti
Novelou ZoPS bol potvrdený trend, citeľný už z dôvodovej správy k ZoPS, a to vízia postupnými krokmi „nechať zaniknúť“ spoločné nehnuteľnosti.
Prvou možnosťou je zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti[3] pri jednoduchých pozemkových úpravách. Zo skúseností pozemkových spoločenstiev, ktoré tento postup využili, je známe, že časový horizont jeho realizácie je dlhší (minimálne tri roky).
Druhou možnosťou je oddelenie časti spoločnej nehnuteľnosti.
Pôvodne ZoPS definoval dôvody, na základe ktorých bolo možné oddeliť zo spoločnej nehnuteľnosti časti, ktoré po oddelení prestali byť spoločnými nehnuteľnosťami.
Novela ZoPS pokračuje v spomenutom trende – zavádza možnosť oddeliť od pozemku, alebo pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti novovytvorený pozemok na základe rozhodnutia spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti na valnom zhromaždení. Nie je teda potrebný žiaden účel alebo zákonný dôvod, postačí samotné rozhodnutie vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti – v tomto prípade nehlasujú všetci členovia pozemkového spoločenstva, ale rozhodujú len vlastníci spoločnej nehnuteľnosti nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov.[4]
Novotou je ustanovenie, podľa ktorého sa takto oddelená nehnuteľnosť stáva spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou, ak jej vlastníci nerozhodnú inak.
Je potrebné upozorniť, že ak sa vlastníci spoločnej nehnuteľnosti nerozhodnú inak, budú musieť po rozhodnutí o oddelení prispôsobiť Zmluvu o spoločenstve[5] faktu, že sú pozemkovým spoločenstvom nielen so spoločnou nehnuteľnosťou, ale aj so spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou.
V prípade, ak sa vlastníci oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti rozhodnú inak, napr. budú chcieť túto časť následne predať, mali by okrem prijatia rozhodnutia o oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti prijať aj rozhodnutie o právnom statuse tejto oddelenej časti, iba tak môžu zabrániť tomu, aby sa oddelená časť stala spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou so všetkými dôsledkami.
Zákonodarca pamätal aj na situáciu, kedy je potrebné napr. geometrickým plánom rozdeliť pozemok, patriaci do spoločnej nehnuteľnosti, a to z rôznych dôvodov. Vznik nového pozemku, patriaceho do spoločnej nehnuteľnosti nie je oddelením časti spoločnej nehnuteľnosti.[6]
II.3 Obmedzenie drobenia podielu na spoločnej nehnuteľnosti
Nové znenie § 2 ods. 3 novely ZoPS obmedzuje drobenie podielov spoločnej nehnuteľnosti nielen na prevod takéhoto podielu, ale aj na prechod podielu na spoločnej nehnuteľnosti. Zákonodarca tým reaguje na skúsenosti z aplikačnej praxe,[7] kedy v rámci prechodu podielu na spoločnej nehnuteľnosti dochádzalo k neželanému drobeniu podielov do takej miery, že v niektorých pozemkových spoločenstvách je podiel vlastníka na spoločnej nehnuteľnosti len niekoľko metrov štvorcových, čo samozrejme má vplyv na nezáujem takéhoto vlastníka o spoločnú nehnuteľnosť, pretože vie, že svojím konaním nemá možnosť ovplyvniť rozhodovanie. Často sa v praxi stáva, že podiel na zisku, ktorý mu má byť v takomto prípade vyplatený, je nižší, ako poplatok za pohyb na bankovom účte.
Zároveň však novela ZoPS umožňuje, aby zlúčením podielov mohol vzniknúť podiel, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2 000 m2.
Tieto zmeny sú z hľadiska praxe vyžiadanými zmenami.
II.4 Zákaz prevodu a prechodu podielu len na niektorých pozemkoch
Vítanou zmenou je tiež doplnenie zákazu prechodu vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch, patriacich do spoločnej nehnuteľnosti.[8] Podľa platného znenia sa tento zákaz vzťahoval len na prevod, a preto sa na základe Osvedčení o dedičstve v praxi stávalo, že sa podiel delil medzi dedičov podľa jednotlivých listov vlastníctva, a tým vznikal zmätok pri evidencii členov a popieral sa zákonný princíp spoločnej nehnuteľnosti ako jednej nehnuteľnej veci, pozostávajúcej z viacerých pozemkov.
II.5 Zastupovanie spoluvlastníkov pri nadobudnutí podielu
Novým ustanovením novely ZoPS je zakotvené právo výboru[9] v mene spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva podielu na spoločnej nehnuteľnosti. V podstate ide o obdobu zmluvy v prospech tretej osoby v zmysle § 50 OZ. Zmluvu uzatvára výbor na základe poverenia zhromaždenia,[10] toto poverenie musí byť schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti – pomer hlasov je vyjadrený podielmi na spoločnej nehnuteľnosti. Nadobúdateľmi podielu sa stávajú všetci vlastníci spoločnej nehnuteľnosti pomerne podľa veľkosti svojich podielov, teda podiel každého zo spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti sa zväčší o pomer na nadobudnutom podiele. Treba si uvedomiť, že takto sa zväčší aj podiel nezistených a neznámych vlastníkov, s ktorými nakladá Slovenský pozemkový fond (ďalej len „Fond“),[11] ako aj podiel vo vlastníctve štátu. Cenu za nadobudnutý podiel platí spoločenstvo.
Z praktického hľadiska je možné poverenie Výboru[12] konať vo veci nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti uviesť priamo medzi právami Výboru v Zmluve o spoločenstve, na časovo neobmedzenú dobu alebo schváliť takéto poverenie na zhromaždení, na ktorom bude pozemkové spoločenstvo prispôsobovať svoje pomery novele ZoPS. V opačnom prípade by totiž bolo nutné, aby záujemca o predaj podielu čakal na zhromaždenie, ktoré sa koná raz ročne, čo by mohlo byť zbytočnou komplikáciou.
Výboru možno odporučiť, aby zhromaždenie spolu s poverením schválilo aj spôsob, akým bude určená cena za prevádzaný podiel.
Pre poriadok vo veci je dobré uviesť, že v rámci prijatia novely ZoPS neprešiel návrh skupiny poslancov, ktorý mal ustanoviť pre členov Výboru obdobnú zodpovednosť ako pri štatutárnych orgánoch obchodných spoločností a družstiev, napriek tomu je potrebné zdôrazniť, že štatutárny orgán pozemkového spoločenstva je povinný dodržiavať odbornú starostlivosť, pretože spravuje cudziu vec.
II.6 Nadobudnutie podielu na spoločnej nehnuteľnosti spoločenstvom
Do 30. júna 2018 pozemkové spoločenstvá mali zakázané nadobúdať podiely na spoločnej nehnuteľnosti. Od …
Celé znenie článku nájdete na nižšie uvedenom zdroji.
Autor
JUDr. Margita Medveczká
Zdroj
https://www.sak.sk/web/sk/cms/sak/bulletin/archiv/proxy/list/form/picker/event/page/20