Úvod

Na Slovensku sa v bežnej praxi, ale aj v zákonnej pozitívnoprávnej úprave stretávame s inštitútom tzv. neznámych alebo aj nezistených vlastníkov. Je tomu tak najmä z dôvodu, že sú pozemky na Slovensku rozdrobené a po dlhú dobu sa zanedbávala ich riadna evidencia. Historicky sa v pôvodnej evidencii nehnuteľností – v pozemkových knihách, nezapisovali identifikačné údaje ako dátum narodenia, trvalý pobyt osoby a pod. Zapisovali sa iba mená a priezviská, alebo isté prívlastky. Spoliehalo sa na to, že v danej obci budú tieto dáta nezameniteľné a dostatočné. Na danú dobu bola evidencia postačujúca, čo sa však už nedá povedať o súčasnosti.

Od roku 1964 sa prestali zapisovať zmeny vlastníctva do pozemkových kníh a evidencia pozemkov sa začala viesť na listoch vlastníctva, čo sprevádzal celý rad legislatívnych zmien (najmä nový Občiansky zákonník, zákon č. 40/1964 Zb.). Na listy vlastníctva sa „po novom“ zapisovali vlastnícke vzťahy (a iné vzťahy) k pozemkom len ak sa ich dotkla právna zmena. Teda v prípade, že niekto po roku 1964 chcel pozemok predať, darovať (s obmedzeniami vlastníctva ako takého na tú dobu) alebo pozemok zdedil, vlastníctvo sa už zapísalo na list vlastníctva s potrebnými identifikačnými údajmi. Ak sa však pozemku nedotkla právna zmena (často z dôvodov, že ľudia pre rôzne poplatkové povinnosti ignorovali správny zákonný prepis pozemkov), potom ostal evidovaný v pozemkovej knihe.

Po zmene právneho režimu v 90-tych rokoch minulého storočia bolo potrebné tieto vážne nedostatky v evidencii pozemkov upraviť. Boli prijaté právne predpisy za účelom sceľovania pozemkov (zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov), avšak sceľovaniu musela predchádzať obnovená evidencia pozemkov, pretože značná časť nebola správne evidovaná na listoch vlastníctva s potrebnými geodetickými a popisnými informáciami k pozemkom. Preto bol prijatý aj zákon č. 180/1995 Z. z., o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov, ktorý priniesol novinku – Register obnovenej evidencie pozemkov. Tento register, alebo už bežne známy pojem „ROEP“, si kládol za cieľ obnoviť evidenciu pozemkov na Slovensku, aby po jej obnove mohol prísť na rad dôležitejší krok, ich sceľovanie alebo iné vylepšenie, resp. usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom s cieľom ich lepšieho obhospodarovania. Veľmi zjednodušene povedané, ROEP mal prepísať pozemky, ktoré boli evidované stále len v pozemno-knižných vložkách do listov vlastníctva a pozemky nanovo zamerať aj v mapových podkladoch.

ROEP mal prebehnúť v každej obci na Slovensku do roku 2012. V súčasnosti je stav taký, že všetky pozemky na Slovensku sú už evidované na listoch vlastníctva, ako parcely registra „E“ (na mape určeného operátu) alebo registra „C“ (na katastrálnej mape), a už nemôže existovať kus pôdy, ktorý by bol evidovaný len v pozemkovej knihe.

Na listoch vlastníctva však môžu byť evidovaní aj neznámi vlastníci (bez identifikačných údajov, alebo aj žiadny vlastník).

Práve v súvislosti s ROEPom vznikol inštitút neznámych vlastníkov pozemkov. Ide o osoby, ktoré zákon č. 180/1995 Z. z. v § 16 definuje ako osoby:

a) o ktorých nie sú známe všetky identifikačné údaje, ktoré vyžaduje katastrálny zákon (č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)) v súbore geodetických informácií a súbore popisných informácií (často už aj mŕtve osoby), najčastejšie o týchto osobách sú známe len ich meno a priezvisko

b) o ktorých nie sú známe vôbec žiadne údaje, ani len meno (vlastníctvo týchto pozemkov sa mohlo na list vlastníctva zapísať aj úplne zjednodušene ako „neznámy vlastník“). V tomto prípade možno hovoriť o neznámych vlastníkoch v pravom zmysle slova.

1. Ako s neznámymi vlastníkmi negociovať

Projekt ROEP bol vo veľa veciach užitočný, ale nie dostatočný. V súčasnosti v každom katastrálnom území, v každej obci na Slovensku (a dovolím si uviesť, že aj v každej rodine) figuruje neznámy vlastník pozemkov. Pojem neznámy vlastník pozemkov však používame v právnom význame, pretože neznámi vlastníci pozemkov v skutočnosti môžu byť známi, t. j. môžu bývať v danej obci, v zahraničí, môžu mať dedičov a pod. Tieto osoby teda môžu žiť a pôsobiť aj v rovnakej obci, kde vlastnia pozemok a len na účely evidencie sú tzv. neznámymi vlastníkmi. Preto o neznámych vlastníkoch hovoríme len pokiaľ ide o nedostatočné údaje v evidencii katastra.

Počas konania ROEP mali obyvatelia obcí možnosť doplniť evidenciu, predložiť listiny a podklady a preukázať tak svoje vlastníctvo, resp. svoje právne nástupníctvo. Mohli tak už v konaní ROEP zabezpečiť, aby nebol na list vlastníctva zapísaný neznámy vlastník, ale vlastník známy (žijúci alebo jeho dedič, resp. vydržiteľ) s potrebnými identifikačnými údajmi. Povedomie obyvateľov, o čo v konaní ROEP ide, však nemuselo byť dostatočné, resp. samotný spracovateľ ROEP alebo obec nemusela vyvinúť dostatočné úsilie u svojich obyvateľov na to, aby si evidenciu pozemkov overili. O to viac neznámych vlastníkov bolo zapísaných na listy vlastníctva, keďže projekt ROEP sa musel v istej fáze ukončiť.

Vhodnému usporiadaniu vlastníctva pozemkov na Slovensku pre jeho lepšie užívanie určite napomôže sceľovanie – projekty pozemkových úprav (v zmysle zákona č. 330/1991 Zb.). Tie už prebehli v niekoľkých obciach na Slovensku, avšak stále je viac ako 80 % obcí bez vykonaného projektu pozemkových úprav.[1] Pokiaľ ide o neznámych vlastníkov, pozemkové úpravy pomôžu len čiastočne, scelia vlastníctvo a rozumne usporiadajú jeho rozmiestnenie a prístup k pozemkom. Výsledok je, že jeden neznámy vlastník tak nemá podiely v rôznych parcelách, ale vlastní jednu parcelu sám v celosti, ku ktorej má prístup.

Tým sa vyrieši rozdrobenosť pozemkov, ale nie samotná podstata problému neznámych vlastníkov, ktorí naďalej ostanú neznámymi, ich pozemky budú nevyporiadané, iba budú scelené. Aj po pozemkových úpravách tak v katastrálnom území ostanú veľké časti pôdy, ktoré nebudú mať známeho vlastníka.

Ak sa v praxi vyskytne pozemok neznámeho vlastníka, neznamená to (keďže je vlastník neznámy), že niet prostriedkov na vyporiadanie. Aby sa pozemky neznámych vlastníkov mohli užívať, ich správa je zverená do rúk:

a) Slovenského pozemkového fondu, pokiaľ ide o poľnohospodárske pozemky
b) Lesov SR, pokiaľ ide o lesné pozemky

Tieto subjekty sú zákonným zástupcom neznámych vlastníkov a môžu za nich pozemky prenajať, zastupujú ich v súdnych a iných správnych konaniach a za istých okolností môžu ich pozemky aj predať. Výťažok z predaja potom držia na depozitnom účte.

Touto zákonnou správou je akoby vykrytá bežná operatíva – aby pozemky neležali ladom. Prenájmom pozemkov na poľnohospodárske účely je zabezpečené, že sa na nich môže hospodáriť a môžu sa poľnohospodársky využiť. Je tiež veľa pozemkov, ktoré sa nedajú využiť na poľnohospodárske účely (alebo lesné hospodárstvo). Ide často o pozemky v zastavanom území obcí, ktoré môžu byť v územnom pláne určené na účely ako je záhrada, stavebné pozemky, športoviská, verejná zeleň a pod. Tieto potom ostávajú bez možnosti ich využitia alebo naplnenia plánov z územného plánu, pretože na realizáciu projektov je potrebné vyporiadať vlastníctvo k pozemkom.

Ako vyplýva z vyššie uvedeného, sú v zásade dve možnosti, ako vstúpiť do právneho vzťahu s neznámym vlastníkom pozemkov, resp. ako problém vyriešiť. Pokiaľ hovoríme o riešení problému, máme na mysli najmä postupy, ktoré by mohli byť zvolené v prípade, že by na liste vlastníctva bol riadny známy vlastník pozemku. Ak má developer istý stavebný zámer, rokuje v prvom rade o kúpe pozemkov od ich vlastníkov. Ak však je pozemok vo vlastníctve neznámeho vlastníka, nie je možné postupovať „štandardne,“ nakoľko nie je od koho pozemok kúpiť. Ako teda postupovať, aby neznáme vlastníctvo pozemku nebolo prekážkou v zámere? Existujú v zásade dva samostatné prístupy:

– Identifikácia neznámeho vlastníka alebo jeho dediča

– Negociácia so správcom/zákonným zástupcom

2. Identifikácia neznámeho vlastníka alebo jeho dediča

V zásade najlepším riešením je, ak sa dá neznámeho vlastníka identifikovať. Ako bolo uvedené vyššie, je možné, že neznámy vlastník fyzicky existuje, býva v danej obci, len v katastri nie sú zapísané všetky potrebné údaje. Ak sa akýmkoľvek spôsobom tento vlastník nájde, je možné na katastri doplniť jeho identifikačné údaje (po preukázaní totožnosti). V tomto momente sa z listu vlastníctva vymaže správa Slovenského pozemkového fondu alebo Lesov SR, š. p.

Ak sa zistí, že neznámy vlastník už nežije, je potrebné pátrať po právnych nástupcoch a požiadať ich, aby podali návrh na dodatočné konanie o dedičstve, v ktorom sa prejedná pozemok, ktorý je naďalej vedený na meno poručiteľa (ak nebol prejednaný v pôvodnom dedičskom konaní). Po tom, čo dedičia nadobudnú predmetný pozemok, sa ten stane vlastníctvom známej osoby a je možné s ním rokovať. Pri tomto bode treba upozorniť, že prax je veľmi pestrá. Aj keď sa dedičia nájdu, nie sú motivovaní podať návrh na dodatočné prejednanie dedičstva, nakoľko pozemok nemusí mať vysokú hodnotu a náklady na konanie môžu byť vyššie ako hodnota pozemku.

Dovolím si dať do pozornosti § 211 ods. 2 CMP, v ktorom sa uvádza, že v odôvodnených prípadoch, najmä na podnet súdu, notára, štátneho orgánu alebo orgánu územnej samosprávy môže súd o majetku uvedenom v ods. 1 (pozn.: novoobjavený majetok) začať konanie aj bez návrhu. Keďže subjekty, ktoré môžu dať podnet na začatie dodatočného dedičského konania sú uvedené príkladmo, nie je vylúčené, aby takýto podnet daj subjekt, ktorý má na tom oprávnený záujem – napr. vlastník susedného pozemku, ktorý rieši prístup, prípadne developer a pod. Keďže ide o konanie, ktoré môže byť začaté aj bez návrhu (ex offo), má aj samotný štát záujem, aby bol všetok majetok poručiteľov prededený, aby nevznikal napr. aj problém s neznámymi vlastníkmi do budúcna. Preto záujem alebo nezáujem dedičov na dodatočnom konaní o dedičstve tak nemusí byť rozhodujúci, ak súd začne konanie ex offo. To znamená, že ak je preukázané, že neznámy vlastník zomrel, má dedičov a sú dispozícii potrebné podklady, je možné pozemok neznámeho vlastníka vyporiadať popísaným spôsobom.

Ak sa nedá neznámy vlastník identifikovať, nie je známe či a kedy zomrel, kto sú jeho právni nástupcovia, existujú možnosti popísané nižšie. Tieto možnosti rátajú s tým, že neznámy vlastník ostane neznámym a zaňho bude v právnych vzťahoch vystupovať správca, resp. zákonný zástupca. V zásade platí, že postupy správcov nie sú rovnako široké, ako možnosti disponovať s pozemkom v prípade vlastníka (resp. dediča po prededení).

3. Vstup do právneho vzťahu so správcom/ zákonným zástupcom

Ako bolo uvedené vyššie, zákon zveril správu pozemkov neznámych vlastníkov v prípade poľnohospodárskych pozemkov do rúk Slovenskému pozemkovému fondu a lesné pozemky Lesom Slovenskej republiky, štátny podnik. Pokiaľ je na liste vlastníctva naďalej zapísaný vlastník ako neznámy a je k nemu vedená správa (t. j. nedošlo o identifikácii), je možné za splnenia zákonných podmienok vstúpiť do právneho vzťahu priamo s neznámym vlastníkom skrz jeho správu/zákonného zástupcu. Pri tejto alternatíve, keď sa o právnych vzťahoch komunikuje so správcom, sú možnosti limitované. Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov (ďalej aj ako „zákon č. 180/1995 Z. z.“) menuje pozitívne, ktoré úkony s pozemkami neznámych vlastníkov môžu správcovia uskutočniť. Správcovia majú v zásade prvoradú úlohu chrániť vlastníctvo neznámych vlastníkov. Prevod vlastníctva je skôr výnimkou, ktorá môže nastať po splnení zákonných podmienok.

Ako bolo vyššie uvedené, problém neznámych vlastníkov je rozdelený, pokiaľ ide o verejnú správu, medzi dve inštitúcie:

1. Slovenský pozemkový fond (ďalej aj ako „SPF“)
podľa zákona č. 180/1995 Z. z. spravuje pozemky neznámych vlastníkov, avšak len pokiaľ ide o druh pozemkov:

a) Orná pôda
b) Chmeľnice
c) Vinice
d) Ovocné sady
e) Záhrady
f) Trvalé trávne porasty[2]

2. Lesy Slovenskej republiky, štátny podnik (ďalej aj ako „Lesy SR, š. p.“)
podľa zákona č. 326/2005 Z. z. o lesoch v znení neskorších predpisov spravujú pozemky neznámych vlastníkov, avšak len pokiaľ ide o druh pozemkov:

g) Lesný pozemok

Nakladanie s pozemkami neznámych vlastníkov bolo rozdelené medzi dve štátne inštitúcie, čo je opodstatnené, pretože správu vykonáva subjekt, ktorý má najbližšie k druhom pozemkov, ktoré má spravovať.[3] Slovenský pozemkový fond (ako právnická osoba zriadená zákonom) zo zákona spravuje poľnohospodárske pozemky štátu, preto zákonodarca priradil správu poľnohospodárskych pozemkov neznámych vlastníkov tiež do správy Slovenského pozemkového fondu. Lesy SR, š. p. spravujú lesné pozemky štátu, preto im zákonodarca do spoločnej správy zveril aj lesné pozemky neznámych vlastníkov.

O zverení správy lesných pozemkov svedčí § 50 ods. 6 zákona č. 326/2005 Z. z. o lesoch, kde sa uvádza: „Správca podľa odsekov 3 a 4 vykonáva práva vlastníka k lesnému majetku vo vlastníctve štátu, najmä zabezpečuje jeho ochranu a zastupuje vlastníka v konaní pred súdom a orgánmi verejnej správy; obdobne správca postupuje vo veciach lesných pozemkov, ktorých vlastník nie je známy, alebo ktorých vlastník je známy ale jeho trvalý pobyt alebo sídlo nie je známe (ďalej len „nezistený vlastník“), a to aj vtedy, ak vlastnícke právo štátu a nezistených vlastníkov je sporné. Vedie evidenciu lesného majetku vo vlastníctve štátu podľa osobitného predpisu.“

Pri uvedenej definícii zákon o lesoch podporne odkazuje aj na zákon č. 180/1995 Z. z., ktorý je možné považovať za nosný právny predpis pri definovaní pojmu a problematiky neznámych vlastníkov pozemkov na Slovensku.

Zo zákonnej úpravy vieme vyabstrahovať nasledovné oprávnenia správcov (SPF a Lesov SR, š. p.) pozemkov neznámych vlastníkov. Správcovia pozemkov neznámych vlastníkov teda môžu ich pozemky:

a) Užívať sami ako vlastník – Len Lesy SR, š. p. (neplatí pre SPF). Vlastníctvo v sebe zahŕňa práva: držať, užívať, požívať a brať plody (poľnohospodársky využívať resp. hospodáriť v lesoch). Správca však nemôže vlastnícke právo prevádzať. Z výkladu právnych predpisov je zrejmé, že ak zákon myslí užívanie ako vlastník, toto užívanie nie je úplné, pretože sa vylučuje jeden aspekt vlastníckeho práva, a to je právo scudzovať pozemky. Preto je automaticky potrebné dodať, že právo užívať ako vlastník, ale v medziach zákonných obmedzení.

b) Prenajať – právo držať, užívať a požívať pozemky neznámych vlastníkov a brať z nich plody je možné previesť na iný subjekt. V takom prípade hovoríme o prenájme pozemkov. V tomto smere je … …

Celé znenie článku nájdete na nižšie uvedenom zdroji.

Autor
JUDr. Peter Gabrik

Zdroj
https://www.sak.sk/web/sk/cms/sak/bulletin/archiv/proxy/list/form/picker/event/page/10