Pod­ľa § 3b zá­ko­na č. 62/2020 o niek­to­rých mi­mo­riad­nych opat­re­niach v sú­vis­los­ti so ší­re­ním ne­bez­peč­nej ná­kaz­li­vej ľud­skej cho­ro­by Co­vid-19 a v jus­tí­cii, pre­na­jí­ma­teľ ne­mô­že do 31. de­cem­bra 2020 jed­nos­tran­ne ukon­čiť náj­om neh­nu­teľ­nos­ti, vrá­ta­ne náj­mu by­tu ale­bo ne­by­to­vé­ho pries­to­ru, pre omeš­ka­nie náj­om­cu s pla­te­ním náj­om­né­ho vrá­ta­ne úh­rad za pl­ne­nia ob­vyk­le spo­je­ných s náj­mom splat­né­ho v ob­do­bí od 1. ap­rí­la 2020 do 30. jú­na 2020, ak omeš­ka­nie náj­om­cu vznik­lo v dôs­led­ku okol­nos­tí, kto­ré ma­jú pô­vod v ší­re­ní ne­bez­peč­nej ná­kaz­li­vej ľud­skej cho­ro­by CO­VID-19. Ten­to dô­vod pre vznik omeš­ka­nia mu­sí byť náj­om­com dos­ta­toč­ne os­ved­če­ný. Iné dô­vo­dy pre ukon­če­nie náj­mu tým nie sú dot­knu­té.

Pod­stat­ným pre ro­zo­be­ra­nú prob­le­ma­ti­ku je tá časť toh­to us­ta­no­ve­nia, kto­rá sta­no­vu­je, že „dô­vod pre vznik omeš­ka­nia (s pla­te­ním náj­om­né­ho vrá­ta­ne úh­rad za pl­ne­nia ob­vyk­le spo­je­ných s náj­mom…) mu­sí byť náj­om­com dos­ta­toč­ne os­ved­če­ný“, pri­čom omeš­ka­nie mu­sí vy­ply­núť vý­hrad­ne z okol­nos­tí, kto­ré ma­jú pô­vod v ší­re­ní ne­bez­peč­nej ná­kaz­li­vej ľud­skej cho­ro­by Co­vid-19.

Zá­kon bliž­šie ne­vy­me­dzu­je čo ro­zu­mie pod „dos­ta­toč­ným os­ved­če­ním“ dô­vo­du vzni­ku omeš­ka­nia a ani to, akým kon­krét­nym spô­so­bom dô­vod vzni­ku omeš­ka­nia os­ved­čo­vať.

V praxi sa už stá­va, že náj­om­ca neh­nu­teľ­nos­ti pres­ta­ne v roz­hod­nom ob­do­bí uh­rá­dzať pre­na­jí­ma­te­ľo­vi náj­om­né, pri­čom ten­to svoj krok ozná­mi pre­na­jí­ma­te­ľo­vi a od­ôvod­ní pou­ka­zom na uve­de­né us­ta­no­ve­nie § 3b a je­ho si­tá­ciu, t. j., že neh­ra­dí náj­om­né z dô­vo­du okol­nos­tí, kto­ré ma­jú pô­vod v ší­re­ní cho­ro­by Co­vid-19. Bliž­šie pod­rob­nos­ti pre­na­jí­ma­te­ľo­vi neoz­ná­mi (a to prí­pad­ne ani na nás­led­nú vý­zvu pre­na­jí­ma­te­ľa) a po­va­žu­je ten­to svoj oznam za dos­ta­toč­né os­ved­če­nie dô­vo­du omeš­ka­nia s hra­de­ním náj­om­né­ho.

Na stra­ne dru­hej, pre­na­jí­ma­teľ ozná­mi náj­om­co­vi, že ta­ké­to ozná­me­nie ne­po­va­žu­je za dos­ta­toč­né os­ved­če­nie v zmys­le § 3b zá­ko­na a ak mu náj­om­ca neos­ved­čí v čom kon­krét­nom vi­dí sú­vis neh­ra­de­nia náj­om­né­ho s cho­ro­bou Co­vid-19, res­pek­tí­ve, ak ne­zač­ne uh­rá­dzať náj­om­né, po­tom jed­nos­tra­ne ukon­čí náj­om neh­nu­teľ­nos­ti a bu­de žia­dať vy­pra­ta­nie neh­nu­teľ­nos­ti. Náj­om­ca nás­led­ne opä­tov­ne uve­die len ci­tá­ciu us­ta­no­ve­nia § 3b zá­ko­na s tým, že spl­nil pod­men­ky sta­no­ve­né us­ta­no­ve­ním § 3b zá­ko­na a je te­da pod zá­kon­nou ochran­nou, kto­rá tr­vá, pod­ľa zá­ko­na, až do 31.12.2020.

Oba­ja ne­zos­ta­nú len pri vzá­jom­ných vý­zvach a mi­mo tres­tné­ho prá­va, ale nas­le­du­jú, tak ako je to na úze­mí SR ob­vyk­lé, tres­tné ozná­me­nia, keď pre­na­jí­ma­teľ po­dá na náj­om­cu tres­tné ozná­me­nie pre po­doz­re­nie zo spá­chania tres­tné­ho či­nu pod­vo­du, kto­ré vi­dí v tom, že náj­om­ca ho kla­me (uvá­dza do omy­lu) tak, že neh­ra­de­nie náj­om­né­ho sú­vi­sí s cho­ro­bou Co­vid-19 a náj­om­ca po­dá na pre­na­jí­ma­te­ľa (prí­pad­ne na realit­nú kan­ce­lá­riu, kto­rá spra­vu­je náj­om­ný vzťah pre pre­na­jí­ma­te­ľa) tres­tné ozná­me­nie pre po­doz­re­nie zo spá­chania tres­tné­ho či­nu vy­die­ra­nia, kto­ré vi­dí v tom, že pre­na­jí­ma­teľ sa mu neop­ráv­ne­ne vy­hrá­ža inou ťaž­kou uj­mou (vy­pra­ta­ním z by­tu), ak ne­bu­de hra­diť náj­om­né, res­pek­tí­ve ak neos­ved­čí dô­vod omeš­ka­nia pod­ľa zá­ko­na, ho­ci tak náj­om­ca už dos­ta­toč­ným spô­so­bom uro­bil.

Po­kiaľ ide o trest­ný čin pod­vo­du pod­ľa § 221 Tr. zák. tak je pot­reb­né uviesť, že len oby­čaj­ný oznam náj­om­cu uro­be­ný pod­ľa § 3b zá­ko­na, bez ďal­šie­ho, nie je mož­né po­va­žo­vať za kla­ma­nie, či uvá­dzanie do omy­lu (a to aj vte­dy, ak by náj­om­ca ve­del, že neh­ra­de­nie náj­om­né­ho ne­má žiad­ny sú­vis s cho­ro­bou Co­vid–19), na­koľ­ko om­yl v zmys­le skut­ko­vej pod­sta­ty tres­tné­ho či­nu pod­vo­du mu­sí mať svo­ju kva­li­tu, nes­ta­čí uve­de­nie akej­koľ­vek prav­dy, pre­to­že mu­sí byť pros­tried­kom spô­so­bi­lým na ok­la­ma­nie iné­ho v kon­krét­nej si­tuá­cii. Oby­čaj­né klam­stvo nie je uvá­dza­ním do omy­lu vte­dy, keď tvr­de­nie náj­om­cu po­dlie­ha pres­kú­ma­va­niu zo stra­ny pre­na­jí­ma­te­ľa a keď ok­rem klam­li­vé­ho tvr­de­nia ne­bo­lo uro­be­né nič, čím by sa pres­kú­ma­va­nie sťa­ži­lo.

Ak te­da náj­om­ca len ozná­mi pre­na­jí­ma­te­ľo­vi, že je­ho omeš­ka­nie vznik­lo v dôs­led­ku okol­nos­tí, kto­ré ma­jú pô­vod v ší­re­ní ne­bez­peč­nej ná­kaz­li­vej ľud­skej cho­ro­by Co­vid-19 a neu­ve­die k to­mu nič bliž­šie (kon­krét­nej­šie), je po­vin­nos­ťou pre­na­jí­ma­te­ľa (v zmys­le zá­sa­dy, že prá­vo pat­rí bde­lým) ozná­miť náj­om­co­vi, že to­to tvre­de­nie mu­sí v zmys­le zá­ko­na dos­ta­toč­ne os­ved­čiť, t. j. ne­ja­kým spô­so­bom preu­ká­zať. Po­kiaľ náj­om­ca tr­vá stá­le na svo­jom pred­chá­dza­jú­com vy­jad­re­ní (kto­ré je prí­pad­ne klam­li­vé), po­tom ide o zneu­ži­tie prá­va zo stra­ny náj­om­cu a to prá­va vy­plý­va­jú­ce­ho mu z us­ta­no­ve­nia § 3b zá­ko­na, čo op­ráv­ňu­je pre­na­jí­ma­te­ľa, aby dos­pel k zá­ve­ru, že us­ta­no­ve­nie § 3b je v ta­kom­to prí­pa­de neap­li­ko­va­teľ­né a nás­led­ne mô­že s náj­om­com jed­nos­tran­ne ukon­čiť náj­om neh­nu­teľ­nos­ti.

V ta­kom­to prí­pa­de pôj­de pre­to o ci­vil­nú prob­le­ma­ti­ku a tres­tné ozná­me­nie pre­na­jí­ma­te­ľa by ma­lo byť pos­tu­pom pod­ľa § 197 ods. 1 písm. d) Tr. por. od­miet­nu­té.

O po­doz­re­nie zo spá­chania tres­tné­ho či­nu pod­vo­du pod­ľa § 221 Tr. zák. by však moh­lo ísť v prí­pa­de, ak by náj­om­ca nap­rík­lad vy­ho­vel vý­zve pre­na­jí­ma­te­ľa a svo­je prá­vo pod­ľa § 3b by os­ved­čil pred­lo­že­ním nep­rav­di­vých dok­la­dov (nap­rík­lad fa­loš­nou vý­po­ve­ďou zo za­mes­tna­nia, fa­loš­ným dok­la­dom o do­čas­nom zní­že­ní svoj­ho príj­mu z dô­vo­du pan­dé­mie a po­dob­ne). V ta­kom­to prí­pa­de by už iš­lo o ta­ké ko­na­nie náj­om­cu, kto­ré by zjav­ne bo­lo mož­né pod­ra­diť pod „uvá­dzanie do omy­lu“v zmys­le zna­kov skut­ko­vej pod­sta­ty tres­tné­ho či­nu pod­vo­du, na­koľ­ko náj­om­ca us­ku­toč­nil ko­na­nie spô­so­bi­lé pres­ved­čiť pre­na­jí­ma­te­ľa, že bo­li spl­ne­né zá­kon­né pod­mien­ky uvá­dza­né v us­ta­no­ve­ní § 3b zá­ko­na. Bez­pros­tred­nou vý­škou ško­dy spô­so­be­nou ta­kým­to ko­na­ním náj­om­cu by tu bo­lo hra­de­nie úh­rad za pl­ne­nia ob­vyk­le spo­je­ných s náj­omom zo stra­ny pre­na­jí­ma­te­ľa, kto­rý by tak ro­bil na­mies­to náj­om­cu, na­koľ­ko ten by bý­val „za­dar­mo“ (nap­rík­lad hra­de­nie elek­tri­ny, ply­nu, úh­rad spo­je­ných so sprá­vou do­mu a po­dob­ne).

Po­kiaľ ide o tres­tné ozná­me­nie náj­om­cu na pre­na­jí­ma­te­ľa pre po­doz­re­nie zo spá­chania tres­tné­ho či­nu vy­die­ra­nia pod­ľa § 189 Tr. zák., pre­to­že náj­om­ca je ná­zo­ru, že sa mu pre­na­jí­ma­teľ vy­hrá­ža vy­pra­ta­ním by­tu, čo po­va­žu­je za inú ťaž­kú uj­mu v zmys­le toh­to tres­tné­ho či­nu, tak len sa­mot­né ozná­me­nie pre­na­jí­ma­te­ľa náj­om­co­vi, že ak riad­ne neos­ved­čí svo­je tvr­de­nie pod­ľa § 3b zá­ko­na pris­tú­pi k jed­nos­tran­né­mu ukon­če­niu náj­om­nej zmlu­vy, nie je a ani ne­mô­že byť tým­to, či iným tres­tným či­nom, pre­to­že ta­ké­to ko­na­nie nie je neop­ráv­ne­né (proti­práv­ne). Pre­na­jí­ma­teľ na ochra­nu svo­jich ma­jet­ko­vých zá­uj­mov pou­ží­va do­vo­le­ný pros­trie­dok a to vý­zvu na riad­ne os­ved­če­nie ná­ro­ku náj­om­cu s tým, že os­ved­čiť tu zna­me­ná nie­len ús­tne, či pí­som­ne dek­la­ro­vať, ale hlav­ne preu­ká­zať svoj ná­rok. Ta­ké­to tres­tné ozná­me­nia by ma­li byť tak­tiež od­miet­nu­té. O trest­ný čin vy­die­ra­nia by tu teo­re­tic­ky moh­lo ísť za si­tuácie, ak by pre­na­jí­ma­teľ ne­ja­kým nep­ri­me­ra­ným spô­so­bom (nap­rík­lad za pou­ži­tia ná­si­lia) nú­til náj­om­cu, aby vy­pra­tal neh­nu­teľ­nosť, či ak by pre­na­jí­ma­teľ pou­žil vy­hráž­ky, že ak ne­bu­de hra­diť riad­ne náj­omé, res­pek­tí­ve ak neo­pus­tí je­ho neh­nu­teľ­nosť, bu­de nas­le­do­vať ná­sil­né ko­na­nie vo­či ne­mu, či je­ho blíz­kym oso­bám.

JUDr., Peter Šamko

Zdroj
http://www.pravnelisty.sk/clanky/a868-trestny-cin-podvodu-covid-19-a-najom-nehnutelnosti